En todo acto o contrato en que es obligatorio practicar una actuación registral se contiene una cláusula por la cual los contratantes facultan al portador de copia autorizada del acto o contrato para requerir al Conservador las inscripciones y subinscripciones que procedan según el título respectivo, cláusula ésta en la que a veces se faculta también al portador – eso si individualizándole en este caso – para suscribir escrituras aclaratorias, rectificatorias o de enmienda como así también minutas que sean, cualesquiera de ellas, necesarias para que se practiquen las actuaciones registrales que sean pertinentes.
Como no hay plazo para requerir las inscripciones, puede ocurrir que entre el otorgamiento del instrumento que debe inscribirse y la inscripción de éste, fallezca alguno de los otorgantes, produciéndose entonces el término del mandato con arreglo al artículo 2167 del Código Civil, lo que trae como consecuencia que la inscripción practicada sería nula por haberse ella practicado a requerimiento de un mandatario cuyo poder se habría extinguido por el fallecimiento de uno de los mandantes.
Lo dicho es lo que algunos sostienen, pero a mi juicio, quienes así opinan están equivocados por las razones que a continuación se exponen:
1ª) El artículo 2126 del Código Civil señala que puede haber uno o mas mandantes y uno o mas mandatarios; como el caso en análisis hay dos mandantes que otorgan al mandatario un mandato especial (artículo 2129 del Código Civil) para que éste al requerir la inscripción cumpla con lo que a ambos contratantes interesa según los términos, derechos y obligaciones de que el título sujeto a inscripción da cuenta.
Así, si se trata de compraventa de inmuebles, al cumplir el mandatario su mandato mediante la inscripción requerida, se transfiere el dominio del inmueble a que el contrato de compraventa se refiere; si se trata de inscribir un título por el cual se constituye una hipoteca es precisamente por su inscripción que el inmueble hipotecado queda gravado con dicho derecho real, y lo mismo ocurre con los otros derechos reales: usufructo, uso, habitación y censo constituidos sobre inmuebles, fideicomisos que comprenda o afecte inmuebles, la constitución, división, reducción o redención del censo, la constitución del censo vitalicio, la renuncia de cualesquiera de los derechos mencionados, los decretos de interdicción provisoria y definitiva y de rehabilitación del demente y disipador, el que confiere la posesión definitiva de los bienes del desaparecido y el que concede el beneficio de separación de bienes, todo ello con arreglo al artículo 52 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces.
A lo dicho cabría agregar el contrato de arriendo con promesa de venta y la inscripción del testamento y de la resolución judicial o administrativa que concede la posesión efectiva.
El artículo 53 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces por su parte enumera los títulos cuya inscripción es facultativa, a saber: toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de inmuebles o de otros derechos reales constituidos en ellos y todo gravamen impuesto a los mismos distintos a los sujetos a inscripción obligatoria – como las servidumbres y el arrendamiento – y cualquiera otro acto o contrato cuya inscripción sea permitida por la ley, como es el caso de las prohibiciones voluntarias de gravar o enajenar, el embargo, el secuestro, la cesión de bienes, el litigio, etc.
Luego de esta norma de los actos, contratos o resoluciones administrativas –posesión efectiva de herencia intestada y la que recae en la solicitud de saneamiento de la pequeña propiedad inmueble rural o urbana (D.L. 2695) etc. y resoluciones judiciales, en que el requerimiento debe hacerse por un receptor judicial para ser admitidos al Registro pertinente, cabe retomar el tema que es motivo de análisis en este artículo, o sea, la incidencia que tiene en la validez de la inscripción la muerte de uno de los otorgantes que han conferido poder al portador de copia del respectivo acto o contrato cuya inscripción es obligatoria o facultativa hacer en alguno de los Registros a cargo del Conservador.
Si bien es cierto que el mandato termina con la muerte del mandante, en el caso que nos ocupa el mandato se ha dado por las personas que intervienen en el contrato sujeto a inscripción y por consiguiente siendo a lo menos dos los mandantes y teniendo ambos intereses comprometidos en el contrato que da cuenta el instrumento con cuyo mérito se debe practicar una inscripción en el Registro o Registros pertinentes precisamente para que se produzcan los efectos jurídicos del contrato, habría que concluir que la muerte de uno solo de los otorgantes no afectaría a la validez de la inscripción que se hubiere practicado, puesto que interesando a los otorgantes los efectos del contrato y habiendo fallecido uno de ellos no se daría el caso de terminación del mandato con arreglo al Nº 5 del artículo 2163 del Código Civil que, por sus términos, se refiere al caso de existir sólo un mandante y no más de uno como ocurre en el caso de los contratos sujetos a inscripción y en que el mandato para inscribir se da por ambos contratantes.
Además, el artículo 2122 el Código Civil dice que el mandatario que ejecuta de buena fe un mandato nulo o que por una necesidad imperiosa se sale de los límites de su mandato, se convierte en agente oficioso y por su parte, el artículo 2148 precisa que las facultades concedidas al mandatario se interpretaran con más latitud cuando no está en situación de poder consultar al mandante, lo que aparece como obvio en el caso en análisis y abona el criterio de validez de la inscripción requerida por el mandatario aunque uno de los mandantes hubiere fallecido, por cuanto su voluntad de que el título se inscriba fluye de la voluntad manifestada en el contrato sujeto a inscripción tanto en lo que se refiere al contrato mismo como al mandato que conjuntamente con el otro contratante se ha conferido al portador de copia autorizada del contrato celebrado y cuyos efectos se producen mediante la o las inscripciones pertinentes.
El artículo 60 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces establece que los interesados pueden pedir la inscripción por si, o sea, cualesquiera de ellos; por medio de personeros – o sea el constituido procurador para entender o gestionar negocios ajenos- negocio que en este caso interesa individualmente a cada uno de los comparecientes en el contrato de cuya inscripción se trata y, por tal motivo, y como ya se dijera, el fallecimiento de uno de ellos no conlleva la terminación de la facultad conferida al portador de copia del instrumento inscriptible por el sobreviviente y el fallecido, por cuanto el fallecimiento de uno de los otorgantes no afecta la facultad conferida por ambos al portador de copia autorizada del instrumento inscriptible máxime cuando la inscripción tiene por finalidad, precisamente, producir los efectos del contrato, o sea, hacer cumplir la voluntad de los contratantes manifestada validamente en el contrato de cuya inscripción se trata.
Hay que también tener presente que según lo establece el artículo 62 del Reglamento Conservatorio: “El Conservador admitirá como autentica toda copia autorizada con las solemnidades legales por el competente funcionario” y por su parte el artículo 70 dispone: “Admitidos los títulos, el Conservador, conformándose a ellos, hará sin retardo la inscripción”, o sea, el Conservador practica las inscripciones con arreglo al título y no a otras circunstancias, que por lo demás son ajenas al título en sí, como lo sería la muerte de uno de los otorgantes con posterioridad a la inscripción del referido título.
Pretender que carecería de valor la inscripción practicada en tales circunstancias restaría a la institución registral la seguridad y certeza que le son propias y necesarias para fijar en el tiempo y en el espacio los derechos que toda inscripción ampara y publicita.
Si no obstante todo lo expuesto se estimare que el fallecimiento de uno de los otorgantes entre el momento de la suscripción del instrumento y su inscripción afectaría la validez de esta última, la solución está en cambiar el tenor de la cláusula de estilo por la que se faculta al portador para requerir las inscripciones y subinscripciones que procedan e incluso para suscribir escrituras de rectificación, aclaración o enmienda y minutas que fueran necesarias para que el título sea admitido a registro por el Conservador redactada en iguales términos más con el siguiente agregado “Las facultades señaladas no perderán validez por el hecho de fallecer uno cualquiera o ambos otorgantes de este instrumento, caso en el cual se entenderá que estas facultades se entienden conferidas para ser cumplidas aún en tales circunstancias toda vez que ellas tiene por objeto dar cabal cumplimiento a la voluntad de las partes en relación al contrato de que este instrumento de cuenta. Así también y para el caso previsto se confiere poder a don XXX para que retire de manos del notario autorizante o suplente de él, el o los documentos que conforme a las instrucciones pertinentes se dejaron en su poder para entregarlos al vendedor una vez cumplidas dichas instrucciones”.
