El ilustre venezolano, don Andrés Bello, creador del sistema de la propiedad inscrita en Chile, junto con redactar el Código Civil, para Chile, que ha sido inspirador de la legislación análoga de muchos países de nuestro continente, redactó también el Reglamento para la Oficina del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, aprobado por Decreto con fuerza de ley en virtud del art. 695 del Código Civil, con fecha 24 de junio de 1857.
Este Reglamento, que es el texto básico para nuestro trabajo como Conservadores o registradores, como otros los denominan, ha regido sin modificaciones durante 145 años (aún después de 2 cartas constitucionales) y se ha ido adaptando a la más variada legislación que durante este lapso se ha ido dictando con relación al derecho de propiedad.
Ha sido determinante la autoridad y sabiduría del insigne venezolano en el cumplimiento de las ideas que él expuso en el mensaje con que se envió el proyecto de Código Civil al Congreso Nacional en 1857, en orden a establecer en el país el sistema de la propiedad inscrita, o del Registro Público de la propiedad inmobiliaria, en el sentido y forma en que él mismo lo expuso en el mensaje aludido. Por eso, juzgo, como un homenaje al gran maestro, y antes de entrar al análisis de la materia propia de este trabajo, escuchar el eco docto y elegante del gran jurista, cuando se refirió a esta materia en el Mensaje del Código Civil chileno: «… la posesión de los bienes raíces, manifiesta, indisputable, caminando aceleradamente a un época, en que inscripción, propiedad y posesión serían términos idénticos; la propiedad a la vista
de todos».
Pensamos que en Chile se ha llegado a esa situación ideal, que don Andrés Bello vislumbraba. La propiedad raíz se ha consolidado, ya no existen juicios reivindicatorios. Esta ha sido también la obra de los Conservadores, que a diario trabajan en el examen de los títulos referentes a bienes raíces, sus mutaciones, cargas y divisiones.
A.- Sobre la base de que los sistemas registrales son más o menos semejantes en nuestros países, este trabajo intenta un examen del Art. 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces de Chile, a que me he referido, cuyo texto considero necesario transcribir:
«El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento, o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el art. 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción».
Sin duda que en esta norma se contienen los principios fundamentales para orientar la conducta que al Conservador corresponde, como profesional del Derecho, para asentar, cada vez, sobre base legal sólida, el derecho de propiedad, procurando que su actuación no vulnere el
derecho de terceros, ajenos al título que se le presenta.
B.- De inmediato surge como necesario objetar, en forma absoluta, la posición que suele observarse en algunos hombres del Foro, incluso en algunos fallos de antigua data, en orden a sostener que no le corresponde al Conservador, entrar a pronunciarse sobre la validez o legalidad del título que se le presenta para inscribir, función que, sostienen,
la ley no les ha conferido y que corresponde a otras autoridades.
Semejante posición contraviene el texto clarísimo del art. 13 del Reglamento, ya que la disposición dice, en forma imperativa, que el Conservador DEBERÁ NEGARSE (a inscribir) si la inscripción
es «en algún sentido legalmente inadmisible…».
Por cierto, ya veremos, que el derecho que tiene el Conservador para negarse a inscribir, no es absoluto, tiene sus acondicionamientos y limitaciones; pero ellos no obsta para que podamos sostener, y esta ponencia tratará
de probarlo, que el papel del Conservador de Bienes Raíces, es activo, y no puede ni debe renunciar a él, so pena de faltar gravemente a sus deberes, e, incluso, ser condenado a indemnizar los perjuicios que su actitud pasiva o negativa pudiese causar a terceros, como lo dispone el art. 96 del texto del propio Reglamento.
II
La lectura atenta del art. 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, permite distinguir dos grupos de infracciones, faltas u omisiones, que facultan al Conservador para rechazar un título: a). Las que podríamos llamar infracciones de forma u objetivas: que saltan a la vista, por así decirlo, y que la disposición señala sólo por vía de ejemplo, por lo que pueden, indudablemente, existir otras de análoga naturaleza que obsten a la inscripción del título. Veamos cuáles son estos casos textualmente señalados:
1.- Si no es auténtica la copia que se le presenta. La copia no es auténtica cuando no cumple con los requisitos que señalan los arts. 401 Nº 8, 422 y 427 del Código Orgánico de Tribunales de Chile; 57, 62 y 63 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, vale decir, sólo son auténticas las que están autorizadas por el Notario ante quien se otorgó el acto o contrato, o su reemplazante, por el Archivero Judicial respectivo si ya se incorporó
a ese archivo el protocolo correspondiente; copia de una sentencia o resolución judicial con certificado de ejecutoria. Son igualmente auténticos los instrumentos otorgados en el extranjero, una vez cumplidos los requisitos
que exige el Código de Procedimiento Civil.
2.- Si no está en papel competente la copia, exigencia que entre nosotros ha perdido importancia práctica, por las modificaciones
que se han ido introduciendo a la Ley Timbres y Estampillas.
3.- Si el inmueble no está situado en el territorio que corresponde al Conservador. Sobre esto, sólo recordaremos que si la propiedad se extiende a través de 2 comunas, que correspondan a 2 Conservadores, el título se inscribirá en ambas.
4.- Si no es inmueble la cosa. Esta causal es claramente objetiva. Por ello sólo recordaremos una situación que suele presentarse en la zona sur, zona de grandes predios y riqueza maderera. Siendo los bosques de gran valor, a veces superior al del casco, no puede inscribirse su enajenación, si se venden separadamente del fundo, vale decir, sí sólo se está vendiendo el bosque en pie. Ello en atención a que los árboles pierden de inmediato su calidad de inmuebles por adherencia que les asigna el art. 568 del Código Civil y adquieren la calidad de bienes muebles, cuando se celebra un contrato que no incluye el dominio del casco y, siendo así, no pueden ser objeto de inscripción en el Registro del Conservador, aunque se hayan celebrado por escritura pública. (Ver trabajo de don Arturo Alessandri, en REVISTA DE DERECHO Y JURISPRUDENCIA. Tomo 42, Secc. Derecho, pág. 42 a 49. «Similitud de cosa mueble en el Derecho Civil
Penal»).
5.- Si no se ha dado al público el aviso prescrito en el art. 58 del Reglamento. Esto se refiere a ciertas publicaciones que el Conservador debe hacer en forma previa, cuando se le requiere la inscripción de una propiedad que las partes sostienen que no está inscrita, que no está incorporada al sistema. A esta misma materia se refiere el Art. 693 del Código Civil. Dadas las situaciones irregulares que a este respecto suelen ocurrir, el D.L. 1939, publicado el 10 de Noviembre de 1977, estableció otra exigencia o trámite previo a cargo del Conservador. Debe pedirse un informe a la Oficina de Bienes Nacionales respectiva, para que en el plazo de 30 días, se pronuncie acerca de si la propiedad que se pretende inscribir es o no de domino del Fisco. Si el informe no es evacuado en dicho plazo, el Conservador puede actuar, cumpliendo los trámites de publicidad señalados en el Art.
58 del Reglamento.
III
En la oración final de este Art. 13 del Reglamento, se contiene, sin duda, el tema más importante para el Conservador de Bienes Raíces y el que, en la práctica, ha suscitado mayores problemas y controversias.
Se contiene aquí una pauta, o una concisión general, que autoriza al Conservador para rechazar una inscripción. La norma distingue dos situaciones específicas y distintas: a). Si es visible en el título un vicio o defecto que lo anule absolutamente. b).
Si no contiene (el título) las designaciones legales para la inscripción.
Sobre la exigencia a) es conveniente que el Conservador tenga presente dos órdenes de consideraciones: Que en nuestra legislación, la regla general es que las omisiones o vicios, en los títulos, produzcan sólo nulidad relativa, de acuerdo al último inciso del art. 1682 del Código Civil. De ello se sigue que, en la mayoría de estos casos el Conservador no debiera rechazar la inscripción, buscando la superación del obstáculo, ya que la norma dice que debe ser visible un vicio o defecto que tenga como consecuencia la nulidad absoluta del acto o contrato.
En segundo lugar, el vicio o defecto debe ser visible, es decir, estar patente, sin que sea necesario un análisis más profundo del título, ni tener en cuenta otras consideraciones que no resultan de la sola observación de él. Ayuda mucho a resolver el problema recordar aquí una disposición de nuestro Código Civil, que, excepcionalmente, le señala al Juez de una causa cuando puede declarar de oficio la nulidad absoluta de un acto o contrato. El art. 1683 nos dice que el Juez puede y debe declarar de oficio la nulidad de un acto o contrato sólo cuando ella aparece de manifiesto en
él. Nos parece que, conceptualmente, existe similitud entre la actitud del Juez y la del Conservador frente a un título que presenta ostensiblemente ciertos vicios, ya que la exigencia del Reglamento del Conservador, que sea visible el vicio o defecto, es semejante a la frase
«aparecer de manifiesto» que señala para el Juez el Art. 1683 del Código Civil. En consecuencia nos parece que resulta lógico razonar que si ni siquiera un Juez, en quien reside la plenitud de la jurisdicción, puede declarar de oficio la nulidad de un acto o contrato, si el vicio no aparece de manifiesto en él, menos puede el Conservador rechazar la inscripción en un caso semejante, no obstante que este último nunca puede hacer una declaración de ser nulo un acto o contrato, sino que sólo rechazar la inscripción
por ser visible un vicio o defecto que conducirá a su nulidad absoluta.
De todos modos, conviene recordar aquí que la negativa del Conservador es siempre revisable por la justicia, vía el recurso de reclamación previsto en el Art. 18 del Reglamento, por lo que por apelación y la queja puede llegar -y de hecho ha llegado- hasta ser conocida por la Excma. Corte Suprema.
Es conveniente también tener presente que el criterio, la actitud, con que el Conservador examina el título que se le presenta, no es, por cierto, el que aplica, por ejemplo, un abogado de un banco, que debe precaver a su empleador de la más mínima o remota posibilidad, de que pueda llegar a cuestionarse la validez del contrato que el banco va a celebrar. Además, al revés de lo que ocurre con el Conservador, el examen del abogado, en tales casos, debe extenderse a todos los instrumentos celebrados en un lapso que cubra el período de la prescripción, de cualquiera omisión o vicio.
Veamos, rápidamente dos ejemplos, uno en que es manifiesto que debe rechazarse la inscripción y otro, en que debe inscribirse el título, no obstante observarse ciertos problemas o defectos en él.
1.- Una compraventa en que se omite señalar el precio de la cosa, o se hace de manera legalmente inadecuada. La nulidad del contrato, como compraventa, es visible en el contrato y se trata de un requisito esencial del mismo. El rechazo del Conservador es absolutamente procedente.
2.- El Art. 2 del D.L. 3.516, de 1º de julio de 1980, con el fin de evitar que se infrinja la prohibición de dividir los predios agrícolas en superficies inferiores a 1/2 hectárea, sanciona con multa a quienes burlen la ley, celebrando contratos que den lugar a la creación de una comunidad en un terreno de 1/2 hectárea, o que, con la misma finalidad se celebren contratos de arrendamiento o cualquier otro cuyo resultado sea el de destinar a fines urbanos o habitacionales los predios agrícolas. Lo cierto es que, a pesar de que el art. 39 de este D.L. sanciona con la nulidad absoluta «cualquiera infracción al D.L. mencionado», su Art. 2º señaló sólo
una multa para el caso de infracción a ese texto específico.
¿Cuál es la actitud del Conservador frente a un contrato en que 2 o más personas compran un predio de 1/2 hectárea, que forma parte de otro de mayor extensión?. En mi concepto, debe inscribirse, ya que el hecho de hacer nacer una comunidad para burlar la ley, el acto, en sí, está sancionado con una multa, por lo que el contrato no es nulo, en virtud del art. 10 del Código Civil, que dice que sólo «son nulos y de ningún valor» los actos que la ley prohibe, salvo que se designe otro efecto que el
de nulidad para el caso de «contravención». En este caso, señalando la ley otro efecto para la contravención, es manifiesto que debe inscribirse. Recuerdo que rechacé un contrato de esta especie, fundado en un extenso informe, y el Juez, ante el reclamo, no
me dio la razón.
Sobre la exigencia b) la última causal para rechazar una inscripción, que señala el Art. 13, se hace consistir en «no contener el
título las designaciones legales para la inscripción».
La verdad es que esta causal, en la práctica, no llega a poner en serio peligro la validez del acto o contrato. Las designaciones necesarias para las inscripciones son aquéllas que el Conservador habrá de incorporar en la inscripción que redactará y están claramente señaladas en el mismo reglamento; en el art. 78 para las inscripciones de titulo de propiedad y derechos reales; en el 79 para la inscripción de testamentos; en el 81 para la inscripción de hipotecas. En consecuencia, la materia no presenta mayores dificultades de interpretación y, en la práctica, cuando se presentan estas omisiones, y se rechaza el título, el Notario y el abogado redactor corrigen el defecto o la omisión señalada por el Conservador mediante una breve escritura de complemento.
IV
Otros vicios, omisiones o defectos que impiden al Conservador inscribir un título.
Sólo para redondear el tema, terminaremos diciendo que, aparte del art. 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, cuya importancia para el recto ejercicio de las funciones de los Conservadores creo haber puesto de manifiesto, existen también otros impedimentos para inscribir, diseminados en otros textos legales, otras normas que, directamente, señalan al Conservador que no debe inscribir diversos actos o contratos, sea absolutamente, sea condicionando su actuación al cumplimiento de determinados requisitos que deben constar en el título mismo, o en instrumentos complementarios.
Nos limitaremos en esta ocasión a señalar sólo algunos de los casos mas conocidos, citando la disposición legal que limita o suspende la actuación del Conservador. Arts. 7, 8 y 9 del D.L. 1939, de 1977 sustituidos por la Ley 18.255, de 9 de noviembre de 1983. Prohibe adquirir el dominio y otros derechos reales, en las zonas declaradas fronterizas por el Ministerio de RR.EE., a los «nacionales»
de países limítrofes «en donde existan prohibiciones, restricciones o limitaciones similares para los chilenos». Igual prohibición rige para las sociedades o personas jurídicas con sede en el país limítrofe, o cuyo capital pertenezca
en un 20% o más, a nacionales del mismo país, etc.
La misma ley hace responsables por el incumplimiento de estas normas a los Notarios y Conservadores, a quienes, si inscriben, se aplicarán las sanciones del art. 441 del Código Orgánico de Tribunales
y con la pérdida del empleo en caso de reincidencia.
Art. 3º del D.L. 993 de 24 de abril de 1975. Prohibe celebrar contratos de arrendamiento, medierías o aparcerías de predios rústicos con personas naturales o jurídicas extranjeras,
en las zonas fronterizas.
Art. 1º del D.L. 3.516 de 1980. En cuanto condicionan la inscripción de un predio rural a la exigencia de que ninguno de los lotes resultantes
tenga una superficie inferior a 1/2 hectárea.
Conclusiones
1. Las facultades de los Conservadores de Bienes Raíces, para examinar la legalidad de los títulos que se le presentan, son incuestionables y emanan en forma clara del texto del art. 13 del Reglamento que regula sus funciones. Es más, falta a sus deberes y puede ser obligado a indemnizar los perjuicios que causen, si inscribe un título que, objetivamente examinado, tiene defectos o vicios que pueden causar su nulidad absoluta; como igualmente, si no inscribe
un título careciendo él de vicios o defectos.
2. Los vicios o defectos del título sólo puede considerarlos el Conservador cuando están a la vista, o aparecen de la sola observación objetiva del documento. Le está vedado al Conservador hacer elucubraciones o razonamientos jurídicos, que no tengan vinculación aparente con el texto y tipo de contrato que se le presenta. La posición de los jueces en casos parecidos, para declarar de oficio nulo un acto
o contrato, ilustra la materia relativa a la posición del Conservador.
3. Se estima que la posición de los Conservadores frente a defectos o vicios que causan sólo nulidades relativas debe ser más cautelosa y procurar resguardar en la mejor forma posible su responsabilidad frente a perjuicios de terceros, o de personas con algún
tipo de incapacidad.
4. La posición del Conservador es muy diferente a la del abogado que examina un título para resolver si existe una omisión o defecto de la cual pueda resultar en una acción de nulidad respecto al futuro del acto o contrato que desea celebrar su cliente. La actuación lícita del Conservador no lo convierte en defensor de ninguna de las partes contratantes.
