La tercera conclusión del tema “Registro y Desarrollo del crédito Inmobiliario” del XV Congreso Internacional de Derecho Registral, realizado en Fortaleza – Brasil, del 7 al 10 de Noviembre del año 2005, fue la siguiente:
“La principal función del Registro de la Propiedad consiste en atribuir seguridad jurídica inmobiliaria al MERCADO lo que, a su vez, constituye un requisito imprescindible para la existencia del Préstamo Hipotecario y de las demás formas de garantía inmobiliaria”.-
La certeza acerca de la titularidad del dominio de los bienes es la base en la que descansa la validez de las garantías hipotecarias.
Don Andrés Bello, el genial creador del Código Civil Chileno y del régimen inmobiliario, a través de la Institución del Conservador de Bienes Raíces, en el Mensaje que se envío al Parlamento el proyecto del Código Civil, el que comenzó a regir el 1 de Enero de 1857, perseguía como propósito, entre otros, de llegar a “una época en que inscripción, posesión y propiedad serian términos idénticos; la propiedad territorial a la vista de todos en un cuadro que representaría, por decirlo así, instantáneamente sus mutaciones, cargas y divisiones sucesivas, la Hipoteca cimentada sobre base sólida; el crédito territorial vigorizado y susceptible de movilizarse”. La misma preocupación respecto del fomento del crédito territorial manifestarían pocos años después, los redactores en la Exposición de motivos de la ley Hipotecaria Española, mediante el reforzamiento de la garantía hipotecaria prestada sobre los inmuebles. Así se expresaba: “La condición esencial de todo el sistema hipotecario, cualesquiera que sean las bases en que descanse, es la fijeza, la seguridad de la propiedad; si ésta no se registra, si las mutaciones que ocurran en el dominio de los bienes inmuebles no se inscriben, desaparecen todas las garantías que pueda tener el acreedor hipotecario”
Valdría la pena preguntarse si, a mas de ciento cincuenta y cinco años de formulado este propósito se ha cumplido o no este vaticinio.
Creemos que si, y con creces, puesto que en lo que respecta a nuestro país se ha logrado un salto espectacular en el desarrollo del crédito hipotecario y del mercado hipotecario y en su movilización.
El mercado hipotecario en Chile ha experimentado un importante desarrollo con más de 1.250.000 (un millón doscientos cincuenta mil) personas con este tipo de créditos y con un flujo anual en torno a los cuarenta mil, por lo que, a fines del año 2011, se estima que existían del orden de 1.300.000 de deudores de créditos hipotecarios.
Hoy en día lo más relevante es la existencia de un stock de un millón trescientos mil créditos hipotecarios disponibles en el mercado.
Chile posee el mercado Hipotecario mayor desarrollado de la zona, equivalente a un 20% del PIB. Y, según estimaciones del Banco Central de Chile, solo el 1% de las deudas Hipotecarias se encontraban morosas al mes de abril del año 2012.-
Además, las políticas habitacionales del Estado, mediante mecanismos de subsidios, rebajas arancelarias e impositivas, han permitido que sectores medíos y bajos de la población accedan a un mercado hipotecario múltiple y variado.
Desde luego que estos logros no habrían podido concretarse si no se contara con un sistema Registral sólido y en el cual la hipoteca esta bien cimentada y el crédito territorial vigoroso y expandido. Sistema registral que es perfectible y que reclama fundamentalmente como una de sus modificaciones más urgentes la sustitución del folio personal en medio papel por el folio real en medio electrónico. Naturalmente que un Registro bien organizado dará mayores seguridades a quienes contratan sobre inmuebles y por ende aumentará el numero de operaciones de crédito territorial y se expandirá el volumen de la riqueza lo que redunda en beneficio de la economía y del Estado. Lo que se revela como pieza clave de la movilización de la riqueza y del crédito territorial es la Función Registral.
También ha contribuido al desarrollo del mercado hipotecario, una legislación que día a día incorpora nuevos instrumentos de financiamiento de los préstamos hipotecarios a las personas. Es así como por ejemplo, al amparo de la ley Nº 20.448 de 13/08/2010, conocida como tercera reforma al mercado de capitales, que introduce una serie de reformas en materia de liquidez, innovación financiera e integración del Mercado de Capitales, se autorizó, modificando la ley de Bancos, a éstos para emitir bonos o debentures sin garantía especial, con el objeto de destinar los fondos recibidos exclusivamente al otorgamiento de mutuos que se encuentran amparados por garantías hipotecarias para el financiamiento de la adquisición, construcción, reparación o ampliación de viviendas. (Art. 69 Nº 2) Se trata de un nuevo instrumento de financiamiento de largo plazo de los préstamos hipotecarios a las personas, facilitando la gestión de liquidez de las empresas bancarias, por cuanto podrán transarse a un menor costo que los bonos bancarios existentes.
Los clientes podrán conseguir menores tasas de intereses al solicitar sus créditos.
Estos bonos hipotecarios tienen un diseño semejante al de los “Covered Bond o bonos cubiertos” de amplio desarrollo en el exterior, especialmente en países de Europa como Alemania y Francia, en los cuales la emisión de este tipo de instrumentos representa una importante fuente de financiamiento para los Bancos incluso durante la compleja situación financiera que afecta actualmente a esa región.
Asimismo, como otro ejemplo de instrumentos que modernizan y fomentan la competencia del sistema financiero podemos citar la ley 20.552 de 17/12/2011 que incorpora normas, sobre seguros asociados a los créditos hipotecarios. Esta ley que modifica al D.F.L. Nº 251 del Ministerio de Hacienda sobre compañías de seguros, sociedades Anónimas y Bolsas de Comercio, y “moderniza y fomenta la competencia del Sistema Financiero”, se dictó considerando el episodio del reciente terremoto que afecto al país el 27 de febrero de 2010 y se transformó en una oportunidad para perfeccionar el mercado de seguros y pólizas de seguros, asociados a los Créditos Hipotecarios, disponiendo condiciones mínimas que deberán contemplar las bases de licitación de los seguros e información que se deberá entregar a los deudores hipotecarios asegurados.
En síntesis, se tiende a bajar los costos de la prima del seguro de desgravamen y de incendio y coberturas complementarias tales como sismos y salidas de mar.
Medidas que irán en directo beneficio de cientos de miles de chilenos, los que se beneficiaran de una determinación competitiva de los precios de los seguros, mejores coberturas y mejor información y calidad de servicio. En este mismo orden de ideas hay que considerar la circular Nº 3531 de 27/03/2012 de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (S.B.I.F.) que imparte instrucciones relativas a las políticas y procedimientos para el pago anticipado de créditos o refinanciamientos. Circular emitida dentro del contexto de la Agenda de Impulso Competitivo establecida por los Ministerios de Economía y de Hacienda. Movilidad de las garantías: mayor competencia bancaria.
Por último el Gobierno en la emisión de deuda pública para el presente año 2012 (el Fisco) contempla la emisión de instrumentos nominales en pesos a 20 años plazo. Lo que se busca es que el mercado desarrolle instrumentos hipotecarios a plazo mas largos y que las personas pueden endeudarse tanto en U.F. (unidad de cuenta indexada a la inflación creíble y transparente) como en pesos. Actualmente la emisión de papeles nominales en el mercado hipotecario representa menos del 1% del total de la deuda hipotecaria. La idea de la nominalización ocurre por la circunstancia de que Chile tiene por largo tiempo inflaciones bajas y controladas que están en las metas del Banco Central, y por eso, la idea de pensar en tener papeles nominales más largos con un evidente beneficio para las clases medias chilenas.
En este contexto y frente a esta dinámica legislativa y gubernamental tendiente a maximizar el fomento del crédito hipotecario en la población y de su movilidad, el Registro Inmobiliario Chileno no puede permanecer impasible y tiene la responsabilidad inmensa de estar a la altura de los retos y exigencias que naturalmente se le imponen, en el sentido de responder eficiente y oportunamente contando con oficios que cuenten con tecnologías computacionales modernas o de última generación y que permitan interconectarse en línea a todos los oficios del país y por sobre todo, dentro de la eficiencia y rapidez, preservando si, la seguridad jurídica.
Beneficios Tributarios en Los Créditos Hipotecarios, rebajas impositivas y arancelarias y control de legalidad de cláusulas abusivas.
Como estímulos tributarios que tienden a desarrollar el mercado hipotecario podemos señalar la norma que permite a un contribuyente rebajar los intereses pagados por créditos hipotecarios con un tope máximo de ocho Unidades Tributarias Anuales (US. 7.552) como máximo y que es proporcional a la base imponible del contribuyente.
Esta rebaja podrá hacerse efectiva sólo por un contribuyente persona natural por cada vivienda adquirida con un crédito con garantía hipotecaria. Así lo dispone el Art. 55 bis. de la Ley de la Renta, el que agrega que las entidades acreedoras deberán proporcionar tanto al Servicio de Impuestos Internos, como al contribuyente, la información relacionada con los créditos hipotecarios, por los medios, formas y plazo que dicho servicio determine.
También podemos citar la Ley 19.622 de 29/07/1999, que autoriza deducir de rentas afectas a impuestos las cuotas pagadas en un año comercial por las obligaciones con garantía hipotecaria contraídas con Bancos e Instituciones Financieras.
También, la Ley 19.840 de 23/11/2002 establece la exención de impuesto Timbres y rebajas arancelarias de Notarios y Conservadores a los documentos que se emiten o suscriben con motivo del otorgamiento de préstamos con garantía hipotecaria.
También, la Ley 20.130 de 07/11/2006 y la Ley 20.555 de 05/12/2011, esta última que modifica la ley sobre protección de los Derechos de los Consumidores, entre los cuales se consideren como tales a los deudores de créditos hipotecarios, respecto de los cuales en los contratos de mutuos hipotecarios que celebren deberá indicarse pormenorizadamente un resumen estandarizado de sus principales cláusulas, existiendo la obligación de los proveedores del crédito o acreedores hipotecarios, una vez extinguidas totalmente las obligaciones del deudor, otorgar las escrituras de cancelación de la o las Hipotecas dentro del plazo de quince días hábiles.
El Servicio Nacional del Consumidor deberá otorgar un sello SERNAC a los contratos de adhesión de Bancos e Instituciones Financieras, debiendo estas entidades ceñirse rigurosamente a la estricta normativa que al efecto se dicta por la autoridad reguladora.
Estimamos que con esta ley se refuerza el control de la legalidad de las Hipotecas tendiendo a desaparecer las cláusulas abusivas.
Cabe hacer notar que ya el año 1996 el legislador había manifestado preocupación por la materia con la dictación de la Ley 19.439 de 31/01/1996, que establece normas sobre contrato de Mutuos Hipotecarios Endosables y otras materias relativas a financiamiento habitacional al disponer procedimientos alternativos en el otorgamiento de las Escrituras Publicas que dieren cuenta de los Mutuos Hipotecarios o de arrendamiento con promesa de compraventa.
Mutuos Hipotecarios Endosables.
Con la modalidad de la única copia autorizada endosable que obtiene el acreedor cuando celebra un contrato de Mutuo Hipotecario, él puede ceder su crédito, conforme al Nº 7 del Art. 69 de la Ley General de Bancos, dotando de gran movilidad al crédito hipotecario.
Estos Mutuos Hipotecarios Endosables se otorgan por escritura pública y con garantía hipotecaria especifica y llevan cláusula a la orden, pudiendo cederse el crédito y la garantía hipotecaria especifica mediante el simple endoso colocado a continuación, al margen o al dorso de la única copia autorizada endosable que recibirá el acreedor, con indicación del nombre del cesionario. En estos casos la cesión del crédito y de la garantía hipotecaria se entiende perfeccionada por el simple endoso debiendo, para los fines exclusivos de publicidad anotarse al margen de la inscripción de la hipoteca.
Estos Mutuos pueden ser cedidos a Bancos, Sociedades Financieras y otras entidades que les permitan este tipo de inversiones; pudiendo administrar estos créditos los Bancos o Sociedades Financieras autorizadas. Esta venta o cesión no afecta de manera alguna las condiciones del crédito, manteniéndose inalterable su tasa y las demás condiciones. Adicionalmente el Banco mantiene la administración de estos créditos por lo que para el deudor se hace prácticamente imperceptible el hecho de la venta.
Estos Mutuos Hipotecarios Endosables pueden ser otorgados por Bancos y Financieras o por Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables.
La Garantía Hipotecaria: debe ser de primer grado y exclusivamente para caucionar una obligación determinada. Se puede constituir en segundo grado en la medida que ambas obligaciones garantizadas no excedan del 75% ó 60%, según corresponda del valor de la propiedad.
Los Bancos generalmente suelen establecer una hipoteca con cláusula de garantía general en segundo lugar para garantizar cualquier obligación.
Cambio de Deudores Hipotecarios.
Es precisamente la ley antes citada, la Nº 19.439 de 31/01/1996, la que en su Art. 3º, reproduciendo en parte la disposición del Art. 1635 del Código Civil, dispone que “el consentimiento del acreedor para la extinción por novación por cambio de deudor de las obligaciones emanadas del contrato de Mutuo Hipotecario, deberá ser solicitado a través de la institución que tenga a su cargo la administración del mutuo Hipotecario”. La norma general está en el citado articulo 1635 del Código Civil ya que la novación por cambio de deudor no se puede hacer si el acreedor no consiente en ello.-
A estos Mutuos Hipotecarios endosables se les aplica en su integridad la normativa del Código Civil, cuando se trata de la novación como un modo de extinguir las obligaciones
Clases o tipos de Hipotecas.
Dentro del Régimen del Código Civil solo existe la Hipoteca convencional. Pero su espectro es amplio, se comprenden entre otras, las Hipotecas con sus modalidades de Hipotecas simples y aquellas denominadas con cláusulas de garantía general.
Existe sólo un tipo de Hipoteca Legal, que es aquella que resulta directa y exclusivamente de la ley, contemplada en el Art. 662 del Código de Procedimiento Civil, ubicado en el titulo de los juicios sobre partición de bienes, que expresa que en las adjudicaciones de propiedades raíces que se hagan a los comuneros durante el juicio de partición o en la sentencia final, se entenderá constituida hipoteca sobre las propiedades adjudicadas, para asegurar el pago de los alcances.
La Hipoteca legal sólo es contemplada como un caso excepcional en las adjudicaciones que se hacen a los comuneros en el juicio de partición respectiva y solo para garantizar el pago de los alcances y la inscripción la ordena la ley y no la estipulación de las partes, como ocurre en la Hipoteca convencional.
Para que el Conservador de Bienes Raíces, tenga la obligación de inscribir el gravamen basta que en la escritura de adjudicación conste el no pago del alcance en los términos señalados por el Art. 660 Código de Procedimiento Civil. Inscripciones que debe practicar de oficio haciendo excepción al principio de la Rogación.
Si el Conservador no cumple con su obligación incurre en responsabilidad extra contractual que lo hace susceptible de responder por los perjuicios causados, sin perjuicio de las sanciones disciplinarias, que pueden imponerle sus superiores, de quien jerárquicamente depende, esto es, jueces o ministros de Cortes de Apelaciones.
¿Cuáles son los Bienes hipotecables en nuestra legislación?
1) El Derecho de Dominio sobre bienes raíces (Art. 2418 del Código Civil)
2) El Derecho de Usufructo sobre los mismos bienes (Art. 2418 del Código Civil), lo que se permite gravar es solo el derecho real de usufructo no el inmueble.
3) El Derecho de Dominio sobre las naves (Art. 2418 del Código Civil) y ley de navegación
4) La cuota en cosa común (Art. 2417 del Código Civil)
5) La Concesión Minera (Art. 217 del Código de Minería)
6) El Derecho de Aprovechamiento de Aguas. (Art. 110 y 111 del Código de Aguas)
Especialidad de la Hipoteca.
En el sistema registral chileno, al igual que en muchos otros países, las Hipotecas se constituyen por escritura pública, otorgada ante Notario e inscritas en el Registro de Hipotecas y Gravámenes, sobre la propiedad de un inmueble plenamente identificado porque así lo exige nuestro Código Civil de 1857. Identificación que dice relación con el principio de la especialidad de la Hipoteca, principio que reconoce dos fases: la especialidad objetiva ó de la finca Hipotecada, y la especialidad, en cuanto a la obligación garantizada.
En cuanto a la primera fase, la especialidad objetiva, se materializa en que la Hipoteca únicamente comprende bienes precisados y por ello deben conocerse sus limites, ubicación, medidas y en general, el bien debe ser un cuerpo cierto. Y por cierto debe ser susceptible de inscripción. En cuanto a la especialidad de la obligación garantizada, nuestro código no lo respeta pues acepta que la Hipoteca pueda garantizar obligaciones indeterminadas tanto en cuanto al monto como en cuanto a su naturaleza.
La especialidad objetiva de la Hipoteca, se opone a la Hipoteca sobre bienes que no existen en el patrimonio del deudor, y se opone a la Hipoteca de bienes futuros, con la salvedad del Art. 2419 del Código Civil que dispone que: “La hipoteca de bienes futuros sólo da al acreedor el derecho de hacerla inscribir sobre los inmuebles que el deudor adquiera en lo sucesivo y a medida que los adquiera”. Un caso especifico de Hipoteca sobre Bienes futuros lo encontramos en nuestra legislación en la Ley de Copropiedad Inmobiliaria Nº 19.537 de 15/12/1997, cuyo Art. 16 inc. 3º establece que se puede constituir Hipoteca sobre una unidad de un condominio en etapa de proyecto o en construcción, para lo cual debe archivarse provisoriamente un plano en el Conservador de Bienes Raíces, en el que estén singularizadas las respectivas unidades de acuerdo con el permiso de construcción otorgado por la Dirección de Obras Municipales. De ahí que en la inscripción de estos inmuebles su descripción se limite solo a consagrar: 4) La ubicación y los deslindes del condominio a que pertenezca la unidad y 5) El numero y la ubicación que corresponda a la unidad en el plano respectivo (Art. 12 de la ley citada).-
Sustitución gradual del Folio Personal.
Ciertamente un sistema con folio real y catastro da mayor probabilidad de eficacia, al lograr la adecuada y completa individualización, tanto del titular registral como de la singularización de la finca o derecho, objeto de la inscripción. No obstante, esta limitación de nuestro sistema, que carece de catastro y que es de folio personal, los denominados folios reales paralelos electrónicos que han ido creando los Conservadores a cargo de los Registros han permitido suplir esta deficiencia del sistema, la que no ha sido obstáculo, para el pujante desarrollo del Mercado Inmobiliario ya someramente señalado. Folio Real Electrónico que, cumpliendo una función de respaldo electrónico de la información comprendida en las inscripciones en soporte papel, permite a los Conservadores, en un primer paso, de acuerdo a la Ley 19.799, sobre documentos Electrónicos, Firma Electrónica y Servicios de certificación de dicha firma y al Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema de 13/10/2006, otorgar copias y certificados por vía Electrónica. Y un segundo paso consistiría en la interconexión en línea de todos los oficios del país y que debería hacerse extensiva a los Notarios, quienes pasarían a ser los intermediarios directos entre los usuarios y los respectivos Conservadores, lo que simplificaría notablemente el procedimiento y evitaría fraudes y falsificaciones, al requerir éstos y electrónicamente las inscripciones. Hay que señalar además que, hoy en día además de las copias y certificados que se otorgan on line, todos los Notarios y Conservadores ya disponen de Firma Electrónica Avanzada, lo que explica que cerca del 60% de los extractos de las escrituras públicas se puedan inscribir en el Registro de Comercio, en horas y de manera electrónica; que la gran mayoría mantiene portales electrónicos y páginas Web y por último el incipiente requerimiento de inscripciones, vía electrónica de los títulos de propiedad, o de constitución de Hipotecas. Hay que advertir si que la Firma Electrónica Avanzada, de acuerdo al Art. 3° letra b de la Ley citada no puede ser usada en los actos o contratos en que la ley requiera la concurrencia personal de alguna de las partes, caso en el que se encuentran los actos y contratos que por disposición de la ley deben otorgarse ante Notario Público y que deben ser suscritos ante este Ministro de fe por los otorgantes.
Procedimiento de Ejecución.
Conviene precisar que la legislación imperante respecto de la ejecución de garantías no es en la actualidad una traba para el desarrollo de mercado de financiamiento de las viviendas, ni para la recuperación de los créditos morosos, toda vez que el trámite judicial que se realiza para conseguir la ejecución de las garantías hipotecarias corre por una vía especial, diferente a la de otros juicios.
Este carril o vía rápida se llama juicio ejecutivo que es un procedimiento que rige para los títulos ejecutivos, como son, entre otros, los mutuos hipotecarios y las escrituras de crédito hipotecario.
Los Bancos y sociedades pueden actuar procesalmente en el cobro de sus créditos hipotecarios, de acuerdo al procedimiento ejecutivo contemplado en el libro Tercero del Código de Procedimiento Civil, denominado “Del Juicio Ejecutivo en las obligaciones de dar”, Art. 434 y siguientes, el que consta fundamentalmente de dos cuadernos separados, uno, que es el cuaderno Principal o ejecutivo, el que constituye el procedimiento mismo que se someterá a la decisión del Tribunal. Sus principales actuaciones son: 1) Demanda Ejecutiva, con que se inicia el procedimiento presentando el titulo respectivo y cuya obligación debe ser liquida y actualmente exigible. 2) Las Excepciones del deudor. 3) Contestación de las excepciones. 4) Declaración del Tribunal sobre la admisibilidad o inadmisibilidad de las excepciones. 5) Recepción de la causa a prueba. 6) Termino probatorio. 7) Observaciones a la prueba. 8) Citación para oír sentencia. 9) Dictación de la sentencia.
Si no se oponen excepciones, se omitirá la sentencia y bastara el mandamiento de ejecución para que el acreedor pueda perseguir la realización de los bienes embargados y el pago, de conformidad a las disposiciones del procedimiento de apremio. (Art. 472 del Código de Procedimiento Civil).
El otro cuaderno es el de Apremio, que se tramita independientemente del cuaderno ejecutivo, sin que la marcha del uno se retarde por los recurso que en el otro se deduzcan. (Art. 458 C.P.C) y cuyo objeto es realizar los bienes embargados y hacer pago al acreedor. Las actuaciones son: 1) el Mandamiento de Ejecución, que contiene la orden de requerir de pago al deudor. El requerimiento de pago equivale a la notificación de la demanda. Requerido de pago el deudor, nace para éste el derecho de defenderse, de oponer excepciones a la demanda ejecutiva. Una vez opuestas las excepciones queda trabada la litis y comienza la discusión en el juicio ejecutivo. 2) El Embargo de bienes del deudor en cantidad suficiente para satisfacer la deuda con sus intereses y costas, si no pagare en el acto. 3) La designación de un depositario provisional y la entrega de bienes a éste. 4) El remate de los Bienes Embargados. Bases para el remate. 5) Consignación del valor de los bienes. 6) Liquidación del Crédito y costas. 7) Pago al acreedor. Excepcionalmente pueden existir otros cuadernos: los de Tercerías. (De Dominio, Posesión, Prelación, Pago).
El otro procedimiento que también pueden utilizar los bancos es a través del procedimiento especial, señalado en la Ley General de Bancos, Art. 103 y siguientes que confiere también agilidad a esta clase de juicios, ya que la ejecución de la Ley de Bancos es rápida, acotada y restrictiva y en virtud de lo cual el deudor ejecutado, a diferencia del Procedimiento Ejecutivo Ordinario en que puede excepcionarse oponiendo dieciocho excepciones (Art. 464 del C.P.C.), aquí solo puede oponer tres excepciones: de pago, de prescripción y de no empecer el titulo o la deuda. Este procedimiento especial de realización de garantía hipotecaria se llama “juicio especial hipotecario”, procedimiento que se aplica en primer lugar a los prestamos que otorga el Banco del Estado y los demás bancos en moneda nacional o extranjera, mediante la emisión de letras de crédito por el monto de los prestamos con garantía hipotecaria (Art. 69 Nº 5 Ley General de Bancos). Estos préstamos mediante letras de crédito se garantizan normalmente con primera hipoteca específica, que no puede hacerse extensiva a otras deudas a favor del banco y se rigen por los Art. 91 al 101 de la Ley General de Bancos y que son adquiridas por terceros inversionistas. El plazo de estos préstamos no puede ser inferior a un año y generalmente son en U.F. y el monto máximo de este tipo de créditos no podrá exceder del 25% de los ingresos del deudor.
En segundo lugar, el procedimiento especial hipotecario se aplica a los mutuos hipotecarios endosables reglados en el Art. 69 Nº 7, que se hubieren otorgado a contar del 31 de enero de 1996, fecha de publicación de la Ley Nº 19.439 que establece normas sobre contratos de Mutuos Hipotecarios Endosables y otras materias relativas al financiamiento habitacional.
Otro tipo de mutuos que otorgan los bancos, y a los cuales también, se les aplica en tercer lugar, los procedimientos ejecutivos descritos, son los mutuos con recursos propios de los Bancos, (Art. 69 N° 3) que son préstamos regidos por la Ley 18.010 sobre normas para las operaciones de crédito y otras obligaciones de dinero que indica, (D.O. 27/06/1981), mutuos que se obtienen con dineros propios del Banco que los otorga sin necesidad de recurrir a terceros inversionistas. En general su finalidad es financiar la adquisición de vivienda ubicando la diferencia entre el valor total de la compraventa y el monto del crédito en letras. Este tipo de crédito se garantiza con una modalidad común en Chile muy enraizada en la práctica bancaria y que se conoce como “Hipoteca con cláusula de garantía general”, y que por la misma razón justifica comentarios adicionales:[1].-
Por último, otro tipo de créditos diferentes lo constituyen los denominados créditos complementarios al subsidio habitacional, que son créditos hipotecarios que pueden serlo tanto en letras como endosables, y su objeto es complementar el subsidio habitacional que otorga el Estado en sus diferentes sistemas.
[1] En efecto, esta Hipoteca ha sido puesta en duda por parte de la doctrina puesto que, como caución o garantía debe ser accesoria a una obligación principal, la que no siempre puede nacer o materializarse. Y, “Mientras ésta no llega a existir, la hipoteca en verdad no está perfecta a falta del elemento principal y sólo existe como contrato y como un gravamen, sin conferir aún al acreedor derecho de ejecución alguno. Tan solo puede decirse que desde su constitución tiene asignada una preferencia para más tarde (Art. 2477 Código Civil)”. Notas sobre la prescripción de las Acciones de garantía, en especial la Acción Hipotecaria frente al Principio de lo Accesorio. (Profesor Ramón Domínguez Águila. Estudios de Derecho Civil IV. Jornadas Nacionales de Derecho Civil. Olmué, 2008 página 399).
Por otra parte, la Excelentísima Corte Suprema, en un reciente fallo acogió un Recurso de Casación, interpuesto por un deudor ejecutado por el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Chile, quien alegaba la prescripción de la Acción Hipotecaria, derivada de una hipoteca de cláusula de garantía general celebrada con el referido Banco, y cuestionó la eficacia de la inscripción, al sostener que “La cláusula en comento, indudablemente, está dirigida a favorecer el desarrollo del crédito, permitiendo que la garantía no cubra únicamente una obligación existente, sino también una futura eventual. Desde luego y en aplicación del principio de accesoriedad, la eficacia de la garantía estará sujeta a que la obligación futura e incierta se convierta en una obligación que en un momento determinado tenga existencia y que sea cierta. De otro modo, no habrá forma de hacer efectiva la garantía, pues según se ha dicho ésta presupone una obligación que le es principal. Se señala, por algunos, que en las hipotecas que garantizan obligaciones futuras o eventuales, por la simple aplicación del principio de accesoriedad inherente a la naturaleza misma del gravamen hipotecario, si bien la hipoteca pueda encontrarse inscrita, ésta no se encuentra en el hecho completamente configurada jurídicamente; sólo si la obligación futura o eventual llega a existir, la hipoteca será eficaz, caso contrario será un continente sin contenido”. (Sentencia de Casación. Santiago, 23/03/2012. Gaceta Jurídica. Página 148, año 2012 Nº 381.)
Tesis y doctrina que resta validez a la cláusula de Garantía General Hipotecaria en cuanto desnaturaliza al contrato y al Derecho Real de Hipoteca en su accesoriedad. Volver
