Inscripción, posesión y dominio: El caso chileno y la calificación registral de la “Cláusula maldita o perversa” [1] por Marco Antonio Sepúlveda Larroucau[2]
ABSTRACT
This article is divided in two chapters: I.- Inscription, possession and state property: the chilean case, one of the sooner modern Registry of America. II.- Recording examination of the “damned or perverse clause”, name what the advance expiration clause may be called under certain hypothesis.
RESUMEN
I.- El legislador chileno, con el objeto de alcanzar uno de los fines propuestos en el Mensaje con que se envió el Proyecto de Código Civil al Congreso Nacional – caminar “aceleradamente a una época en que inscripción, posesión y propiedad serían términos idénticos” (párrafo XXII) -, construyó un sistema registral inmobiliario sobre dos grandes pilares: a) la inscripción, precedida de un título, como única forma de efectuar la tradición del dominio y demás derechos reales inmuebles (inscripción constitutiva), con excepción de las servidumbres (inscripción declarativa); y b) la inscripción como requisito, garantía y prueba de la posesión de los mismos (inscripción constitutiva). Ello fue reforzado con las exigencias de inscribir las sentencias que declaran la prescripción adquisitiva (la que no procede en contra de título inscrito, sino en virtud de otro título inscrito), como requisito de oponibilidad, y los inmuebles hereditarios para que los herederos puedan disponer de ellos.
Se utilizó la protección posesoria para proteger el dominio y, por razones de seguridad jurídica, el legislador extremó esta protección en el caso de los inmuebles, estableciendo una ficción de posesión (“corpus” y “animus”) a través de la inscripción.
El sistema registral chileno establecido en el año 1855 compatibiliza influencias romanas y germanas, sumado a los rasgos de originalidad que presenta el Código Civil a propósito de diversas instituciones.
II.- Dado que algunos de los efectos de la cláusula de vencimiento anticipado de la deuda suelen ser muy nocivos para el deudor, sumado a que en muchas ocasiones esta cláusula descansa en causales abusivas o de dudosa legalidad impuestas por una de las partes (la mayoría de las veces vía condiciones generales de la contratación), lo cual, además, puede conducir a la ejecución de la hipoteca; perfectamente, nos podríamos sentir tentados en bautizar a este pacto como la “cláusula maldita o perversa”.
Un aspecto que en Chile ha provocado dudas es el del inicio del cómputo de la prescripción extintiva. Para la solución de este problema la jurisprudencia de nuestros tribunales ha distinguido según si la cláusula se encuentra redactada en términos imperativos o facultativos.
Aquello que dice relación con la calificación de cláusulas abusivas que sirven de base para el vencimiento anticipado de la deuda y la eventual ejecución de la hipoteca que lo garantiza, es un tema que no ha sido objeto de análisis por nuestra doctrina y tribunales, y menos por nuestros conservadores de bienes raíces (registradores de la propiedad). Tampoco parece haberse vislumbrado por el legislador de la Ley Nº 20.555 de 2011. A ello se suma la falta de claridad en los contornos de nuestra calificación registral. Lo mismo sucede con aquello que debe ser objeto de inscripción, donde en algunos casos se aprecia cierta confusión de parte de los propios operadores del sistema; por ejemplo, a propósito de ciertas prohibiciones voluntarias de enajenar.
Por otra parte, no estamos muy convencidos del verdadero aporte al combate de cláusulas abusivas que significa la llevanza en manos de los registradores de un Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que, incluso, podría ser un síntoma de lo que podríamos llamar “inflación registral”.
Finalmente, en cuanto a la ejecución en Chile de la finca hipotecada, ésta no se encuentra sujeta a normas procesales especiales, quedando sometida a las reglas generales sobre realización de bienes inmuebles en el juicio ejecutivo, salvo en el caso del juicio especial hipotecario regulado en la Ley General de Bancos.
I.- INSCRIPCIÓN, POSESIÓN Y DOMINIO: EL CASO CHILENO.
El nombre de este capítulo no ha sido escogido al azar, ya que se encuentra tomado del párrafo XXII del Mensaje con que el Ejecutivo envió el proyecto de Código Civil chileno al Congreso Nacional. También, lo hemos escogido porque contribuye a poner las cosas en su justo lugar respecto del sistema de origen romano de transferencia “inter vivos” del dominio y constitución de otros derechos reales inmuebles, el cual, a nivel del Derecho Registral comparado suele ser satanizado, sin percibirse que las críticas, más bien, podrían atribuirse a la falta de innovación o timidez de aquellos legisladores que establecieron las bases de más de algún sistema registral comparado u otras razones respecto de las cuales no nos corresponde pronunciarnos. En todo caso, ello podría conducir a que en algún sistema en que se pretenda proteger a ultranza al tercer adquirente, lo cual siempre tiene fisuras, se haga en base a una estructura jurídica no del todo coherente. Esta es la razón porque en el anterior Congreso CINDER (Lima – Perú), cuando nos tocó moderar el primer panel, hicimos mención medio en broma y medio en serio a lo que llamamos la “inscripción mágica”, la cual podría ser la envidia del más famoso ilusionista, ya que entra al Registro una cosa y, de manera instantánea, aparece otra, es decir, un no dueño se transforma de inmediato en dueño, pudiendo prevalecer así una verdad formal por sobre la realidad. En definitiva, puede terminar peligrosamente fundándose el Registro en la apariencia.
Para que quede claro lo que hemos intentado explicar: no vemos coherencia en la construcción de aquellos sistemas jurídicos de inscripción declarativa que consagran el principio de fe pública registral.
Finalmente, hemos escogido este tema porque el sistema registral chileno de 1855 influyó de manera muy decisiva en el establecimiento de otros sistemas latinoamericanos. Esta influencia es consecuencia de aquella que tuvo el Código Civil chileno[3] en diversos países. Los estudios sobre la materia demuestran que esta influencia asumió tres modalidades: “en ocasiones fue adoptado pura y simplemente[4]; en otros casos, fue utilizado como modelo principal para redactar los códigos nacionales[5] y, finalmente, respecto de varios textos, constituyó una fuente importante, pero entre varias otras”[6].
Por lo tanto, nos parece que vale la pena echar un vistazo a este sistema registral, aunque suene extraño, de fuerte tradición romana, pero, también, con gran influencia germánica; es decir, estamos en presencia de una mixtura de dos sistemas jurídicos, sumado a los rasgos originales que presenta nuestro Código Civil a propósito de diversas materias.
Las bases de la moderna legislación registral son coetáneas con la codificación, por lo que no se debe perder de vista la siguiente afirmación del profesor Bernardino Bravo Lira: “la codificación gira en torno al utrumque ius, del que no logra desprenderse. Es cierto que tiene un sustrato común en la cultura jurídica romano – canónica en la que están formados los codificadores, pero no lo es menos que su punto de partida está en la nueva noción de código de la Ilustración”. Según este mismo autor, “entre los trabajos de codificación en los distintos países hay una estrecha vinculación, que la investigación rastrea penosamente. Como fondo común está el Derecho romano, que enseñaron los más destacados codificadores, como von Martini, Zeiller y Bello, en el que se formaron todos”[7].
En el caso de la influencia germánica, ésta aparece expresamente reconocida en el párrafo XXIII del Mensaje del Código Civil: “La institución de la que acabo de hablaros se aproxima a lo que de tiempo atrás ha existido en varios estados de Alemania y que otras naciones civilizadas aspiran actualmente a imitar. Sus buenos efectos han sido ampliamente demostrados por la experiencia”
– EFECTOS SUSTANTIVOS DE LA INSCRIPCIÓN CHILENA.
En un principio, la inscripción chilena no sería garantía del dominio, toda vez que dejó subsistentes los derechos del verdadero propietario, que solamente podrían extinguirse consecuencialmente por la prescripción adquisitiva (usucapión). Desde esta perspectiva es que hay quienes atribuyen a nuestra inscripción un efecto declarativo[8]; sin embargo, nos parece que estas opiniones confunden, al menos desde un punto de vista estrictamente dogmático, el principio de inscripción con los efectos de la publicidad registral material[9].
Las razones que tuvo nuestro legislador para proceder en tal sentido son conocidas y muy entendibles: por una parte, no poner trabas a las primeras inscripciones y, por otra, evitar largos y costosos conflictos respecto de la acreditación del dominio. Sin embargo, llama profundamente la atención que, a pesar de la historia fidedigna del establecimiento del Código Civil, de la claridad de las ideas expresadas en su Mensaje y de la interpretación armónica de sus principios y normas jurídicas, especialmente registrales; luego de más de ciento cincuenta años, haya quienes no comprendan o acepten que ello fue solamente un régimen inicial y transitorio.
No obstante la concepción original, el legislador nacional, a través de la construcción de un sistema muy afinado y de gran coherencia normativa planificó que se llegaría “aceleradamente a una época en que inscripción, posesión y dominio serían términos idénticos” (párrafo XXII del Mensaje del Código Civil); sistema que, fundamentalmente, se construye de la siguiente manera.
- La inscripción es la única forma de efectuar la tradición[10] de los derechos reales inmuebles.
Se sigue la teoría romana del título y el modo o del efecto personal del contrato (así, por ejemplo, lo confirman los artículos 675 y 1824 del Código Civil[11]), adoptando la inscripción el carácter de constitutiva de derechos reales (artículos 679 y 686 del Código Civil[12]). A este respecto el Mensaje del Código Civil señala lo siguiente: “En cuanto al dominio, uso y goce de los bienes, se han introducido novedades que tienden a importantes y benéficos resultados. Según el proyecto que os presento, la tradición del dominio de bienes raíces y de los demás derechos reales constituidos en ellos, menos los de servidumbre, deberá hacerse por inscripción en un registro semejante al que ahora existe de hipotecas y censos que se refundirá en él” (párrafo XVIII). “La transferencia y transmisión del dominio, la constitución de todo derecho real, exceptuadas las servidumbres, como he dicho, exige una tradición; y la única forma de tradición que para estos actos corresponde es la inscripción en el Registro Conservatorio. Mientras ésta no se verifica, un contrato puede ser perfecto, puede producir obligaciones y derechos entre las partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere ningún derecho real, ni tiene respecto de terceros existencia alguna” (párrafo XXI).
Lo expresado dice relación con el aspecto central del llamado principio de inscripción. Según el español Ramón María Roca Sastre, “el principio de inscripción hace referencia al papel que desempeña la inscripción en la mecánica de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre inmuebles”[13]. En este mismo sentido su compatriota José Manuel García García señala que este principio es el que “determina el valor de la inscripción respecto a la constitución, transmisión, modificación o extinción del derecho real inmobiliario”[14].
Es en el Proyecto de Código Civil de 1853 donde comienza a perfilarse la idea de someter la propiedad raíz al Registro. Según su artículo 822, la tradición podía ser real o simbólica (inscripción)[15].
Este Proyecto nos merece algunos comentarios:
1.- Es obra de don Andrés Bello López y fruto de largos y meditados años de trabajo. A este respecto el profesor Alejandro Guzmán Brito comenta que, “como consecuencia de su trabajo precedente, hacia octubre de 1852, Bello estuvo en condiciones de ofrecer un proyecto completo de código al gobierno, que éste mandó publicar por decreto de 26 de ese mes. El codificador obtuvo, empero, que se retrasara la impresión por razones que transmitió verbalmente al presidente Montt, y que, por ende, desconocemos; así que la impresión solo comenzó a principios de diciembre de 1853, y quedó consumada por libros entre enero y marzo de 1853, en cuatro tomos”[16].
2.- Se lee en él la siguiente nota de Bello: “Art. 826, inc. 2° – Este medio ha parecido mui preferible al de la lei 1, C., De donat, i l. 8, tít. 30, P. 3 – Se supone que habrá en cada departamento un rejistro de esta especie, que puede agregarse al de las hipotecas especiales. Por lo pronto, puede hacerse anejo al cargo de Anotador de Hipotecas el de Conservador de los Bienes Raíces. Una lei especial dictará las formalidades i requisitos de este nuevo rejistro. Se ha querido preparar por este medio una institución que se halla establecida hoy día con los mejores efectos en varios estados europeos”.
3.- Tradicionalmente, se ha dicho entre nosotros que el sistema registral chileno se basa en una ley prusiana del siglo XVIII, pero se aprecia cierta confusión en nuestros autores al identificarla; así, por ejemplo, en la obra de Antonio Vodanovic H., se señala que “Bello concibió esta institución inspirándose en la Ley prusiana de 1872 y en el Registro de Hipotecas que, conforme a la legislación española, existía en nuestro país”[17]; advirtiéndose un error evidente en esta afirmación, ya que tal ley es de fecha posterior a nuestro Código Civil. En cambio, Elías Mohor Albornoz[18], al igual que Bruno Caprile Biermann[19], hacen referencia a una Ley prusiana de 1772, de la cual no hemos podido encontrar información[20].
Si se siguió de cerca una ley prusiana, tiene que haber sido aquella promulgada por Federico II el 20 de diciembre de 1783 y que, precisamente, constituye un hito esencial en la evolución del Derecho Registral Inmobiliario[21]. Sin embargo, al menos en este Proyecto que comentamos, más bien, se aprecia la influencia del Código Civil prusiano de 1794, depositario de dos fuerzas en tensión: la romanística y la germánica. El español Antonio Pau Pedrón, en un interesante y conocido trabajo acerca del sistema inmobiliario alemán, nos dice que el “legislador (prusiano) cedió a la poderosa fuerza romanística en materia de adquisición del dominio, exigiendo ‘título y modo’, y no supo resistir la exigencia autóctona, que imponía considerar la inscripción como un ‘modo de adquirir’. De esta manera se llega a un sistema ecléctico, que considera como ‘modos’ tanto la entrega como la inscripción” [22].
4.- Don Andrés Bello López introduce una innovación que será importante para nuestro futuro sistema registral: sin abandonar la concepción romana del título y el modo, reconoce la inscripción como una forma simbólica de tradición, es decir, no considera a aquella como un modo de adquirir distinto a ésta.
Luego, en el Proyecto Inédito de Código Civil[23], aparece claramente delineado el sometimiento de la propiedad raíz al Registro. Elimina la tradición real de los inmuebles, dándole su artículo 826 la redacción al actual artículo 686: “Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador.
De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de habitación o de censo y del derecho de hipoteca (la única diferencia está en que el artículo 826 hablaba de “hipoteca especial”).
Acerca de la tradición de las minas se estará a lo prevenido en el Código de Minería”.
Lo ocurrido en este Proyecto, a lo menos, nos merece una par de comentarios:
1.- Los cambios introducidos en materia de inscripción nos conducen a una gran interrogante: ¿cuál o cuáles de los comisionados, entre los que estaba Bello, verdaderamente incidió en la concepción definitiva del sistema registral chileno? Nos parece que es un estudio que se encuentra pendiente entre nosotros[24].
2.- Se aprecian ciertos rasgos comunes con la legislación del Imperio Austríaco, cuya evolución legislativa es paralela a la prusiana[25]. Según Antonio Pau Pedrón, la Ley Hipotecaria de 22 de abril de 1794 gravita en torno a la eficacia constitutiva de la inscripción y el Código Civil de 1811 (Allgemeines Bürgeliches Gesetzbuch für das Kaisertum Osterreichs) es menos ambicioso que el Código prusiano, “pues se limita a las materias civiles, y más coherente con la legislación hipotecaria vigente a la sazón, pues reitera la eficacia constitutiva de lo que denomina Einverleibung; según el artículo 431: ‘Para la transmisión del dominio de bienes inmuebles debe inscribirse el contrato de adquisición en los libros públicos destinados a ello. Esta inscripción recibe el nombre de Eiverleibung o Intabulatio”[26]. Se sigue la doctrina del título y el modo.
En consecuencia, basándonos en la historia del Código Civil y en las diversas fuentes y opiniones doctrinarias que nuestro codificador tuvo a la vista y, especialmente, en los variados órdenes de cosas en que innovó y en aquellas otras que supo adaptar a nuestra realidad, no podemos estar de acuerdo con Antonio Pau Pedrón, quien, no obstante señalar que se podría introducir en España la inscripción constitutiva con una fórmula como la del “artículo 686 del Código Civil chileno”, opina que es de una técnica legislativa muy deficiente, ya que “la inscripción constitutiva no es una variedad de la tradición, sino un sustitutivo de la tradición. Lo que pretende la inscripción constitutiva es precisamente eliminar la tradición por su ineficacia publicitaria”[27].
No obstante que, actualmente, nuestro sistema registral tiene deficiencias que deben ser corregidas, la anterior no es una de ellas. Se trata de una innovación o adaptación, si se prefiere esto último, respecto del sistema romano de título y modo. Nuestro legislador, pensando en todos los beneficios que traería al régimen de derechos reales inmuebles, quiso simbolizar la tradición únicamente con la inscripción (tan simbólica de tradición es la inscripción como, por ejemplo, puede serlo la “suscriptio instrumenti” que recoge el artículo 1462 del Código Civil español[28]). No solo simbolizó la tradición, sino que la hizo solemne, tal como se encargó de advertirlo en el artículo 679: “Si la tradición exige solemnidades especiales para la enajenación, no se transfiere el dominio sin ellas”. Por lo demás, no tiene nada de extraño, ya que es coincidente con el fenómeno histórico de la progresiva espiritualización de la tradición, es decir, de una institución que evolucionó a través de los tiempos; si fuere del caso interpretar las instituciones con estricto apego a sus concepciones originales, tampoco podríamos hablar de tradición, ya que en el Derecho Romano ésta surge vinculada a la posesión y no a la adquisición de derechos reales[29].
Nos parece que tal crítica se basa en una óptica muy germánica, pero nuestro legislador, no obstante tener a la vista el Derecho Germánico, no era germano ni tampoco pretendió serlo. Lo que intentamos decir aparece mejor expresado en el párrafo III del Mensaje: “Desde luego concebiréis que no nos hallábamos en el caso de copiar a la letra ninguno de los códigos modernos. Era menester servirse de ellos sin perder de vista las circunstancias peculiares de nuestro país. Pero en la que éstas no presentaban obstáculos reales, no se ha trepidado en introducir provechosas innovaciones”.
- La inscripción es requisito, garantía y prueba de la posesión de los inmuebles[30].
También, es en el Proyecto Inédito de Código Civil donde se da a la inscripción, por primera vez, un rol jurídico en relación con la posesión de los inmuebles.
Esta triple función de la inscripción posesoria, que se conoce como la “Teoría de la posesión inscrita”, se encuentra establecida en las siguientes normas del Código Civil:
1.- Como requisito: artículos 696 y 724[31].
Carlos Aguirre Vargas, refiriéndose a la idea de que la posesión se adquiere mediante la inscripción, explica que “es una idea persistente, que el legislador no se ha contentado con expresar una vez, porque sabe que va a innovar todo un orden jurídico cuyo alcance es difícil de comprender”[32].
2.- Como garantía: artículos 726, 728, 729, 730 y 2505[33].
La última disposición legal no acepta la llamada “usucapio contra tabulas”, solo permitiendo la “secundum tabulas”. Tal como observa Antonio Vodanovic H, “es un simple corolario del artículo 728, que impide adquirir la posesión de inmuebles inscritos por actos de apoderamiento material. Se explica que el artículo 2505 sea consecuencia lógica del artículo 728, porque si conforme a éste no se puede poseer, tampoco se podrá prescribir, como quiera que la prescripción tiene por fundamento a la posesión”[34].
De las normas anteriores no pasa inadvertido que uno de los mecanismos utilizados por el legislador para fomentar la inscripción fue establecer la posibilidad de pérdida de la posesión no inscrita por acto de apoderamiento o usurpación de un tercero. A este respecto Tomás A. Ramírez Frías explica que, “la ley se pronuncia a favor del usurpador para castigar la desidia del poseedor que, pudiendo haber inscrito su título para seguridad de su derecho, no lo ha inscrito sin embargo (art. 100 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces), y también porque, tratándose de un simple estado de hecho, la ley prefiere al que actualmente se encuentra en goce de la cosa, conforme a un tradicional principio de derecho universal”[35].
3.- Como prueba: artículo 924[36].
Dentro de la denominada “Teoría de la posesión inscrita”, esta última norma legal es esencial, ya que, habiendo durado un año completo la inscripción, establece una verdadera presunción de derecho a favor del poseedor inscrito y, como afirma Humberto Trucco, “en derecho lo que no se prueba es como si no existiera”[37].
Para que el sistema opere a plenitud, además, los artículos 717 y 2500 del Código Civil han establecido la agregación o accesión de posesiones que permite al poseedor añadir a la suya la de sus antecesores; eso sí, con sus calidades y vicios, lo que tiene particular importancia en materia de prescripción adquisitiva.
No obstante lo dispuesto en las normas precedentemente citadas y las ideas expresadas con tanta claridad en el Mensaje del Código Civil, no han faltado quienes han puesto en duda la afirmación de que la inscripción constituye requisito, garantía y prueba de la posesión de los inmuebles. Sin embargo, nos parece evidente que todos los antecedentes conducen a concluir que la doctrina seguida por nuestro Código Civil es aquella que se conoce como la de la “inscripción ficción o simbólica” (en contraposición a la doctrina de la “inscripción garantía”[38]). Descansa en la ficción de que la inscripción representa la concurrencia de los dos elementos constitutivos de la posesión: “corpus” y “animus”; ficción que es invulnerable si ha durado un año completo. Por lo tanto, la inscripción no solo es símbolo de la transferencia del dominio, sino también de adquisición de la posesión.
Como muy bien lo expresa Fernando Atria Lemaitre, lo característico de esta doctrina “es que ella elimina de la posesión la facticidad. Para ser poseedor no es necesario ni suficiente detentar la cosa como dueño o actuar respecto de ella como solo lo hace el dueño: es suficiente y necesario ser titular de la inscripción conservatoria respectiva”[39].
Esta doctrina encuentra sólido fundamento en lo expresado en el propio Mensaje del Código Civil: “La inscripción es la que da la posesión real efectiva; y mientras ella no se ha cancelado, el que no ha inscrito su título, no posee; es un mero tenedor. Como el Registro Conservatorio está abierto a todos, no puede haber posesión más pública, más solemne, más indisputable, que la inscripción. En algunas legislaciones la inscripción es una garantía, no sólo de la posesión, sino de la propiedad; más para ir tan lejos hubiera sido necesario obligar a todo propietario, a todo usufructuario, a todo usuario de bienes raíces a inscribirse justificando previamente la realidad y valor de sus títulos; y claro está que no era posible obtener este resultado, sino por medio de providencias compulsivas, que producirían multiplicados y embarazosos procedimientos judiciales, y muchas veces juicios contradictorios, costosos y de larga duración. No dando a la inscripción conservatoria otro carácter que el de una simple tradición, la posesión conferida por ella deja subsistentes los derechos del verdadero propietario, que solamente podrían extinguirse por la competente prescripción” (párrafo XXI).
Hay unas palabras de Manuel Amorós Guardiola que nos parece que se avienen de muy buena manera con aquello que parece haber estado en la mente de nuestro legislador civil: “La posesión es la forma primaria y más normal de exteriorizar el derecho que se tiene sobre una cosa. Pero algunas veces la seguridad derivada de esa publicidad posesoria – más sencilla, pero más tosca – no basta para garantizar las necesidades del tráfico; otras no se acopla a la propia naturaleza de los bienes – muebles o inmuebles -; otras, en fin, no es posible – hipoteca, derechos sin posesión, etc. -. Entonces se arbitra la publicidad formal de los registros públicos, más intensa, pero también más compleja”[40].
En definitiva, nuestro legislador utilizó la protección posesoria para proteger el dominio (conforme al artículo 700 del Código Civil, el poseedor es reputado dueño, mientras otro no justifique lo contrario) y, por indudables razones de seguridad jurídica, extremó esta protección en el caso de los inmuebles, estableciendo una ficción de posesión (“corpus” y “animus”) a través de la inscripción.
Se establece la necesidad de inscribir las sentencias que declaran la prescripción adquisitiva de derechos reales inmuebles; de lo contrario, no valdrá contra terceros (artículos 689 y 2513 del Código Civil).
En una norma que nos parece notable para la época (1855), se establece la obligatoriedad de la inscripción de los inmuebles hereditarios para que los herederos puedan disponer de ellos (artículo 688 del Código Civil).
En base a toda la construcción jurídica precedentemente descrita, se expresa en el Mensaje del Código Civil que todos los bienes raíces, “a no ser los pertenecientes a personas jurídicas, al cabo de cierto número de años se hallarán inscritos y al abrigo de todo ataque. La inscripción sería desde entonces un título incontrastable de propiedad, obteniéndose así el resultado a que otros querían llegar desde luego, sin que para ello sea necesario apelar a medidas odiosas, que producirían sacudimiento en toda la propiedad territorial” (párrafo XXI).
Luego de más de ciento cincuenta años de nuestro sistema registral inmobiliario, parece ser que lo anterior se ha cumplido, ya que son escasos los juicios que versan sobre inmuebles no inscritos.
Por otro lado, en virtud de todo lo que hasta aquí hemos expuesto, en un trabajo anterior[41] concluimos que don Andrés Bello López (en caso que efectivamente se pudiere defender la tesis de que nuestro sistema registral es obra exclusiva suya), en un inicio, concibió una inscripción conservatoria de carácter híbrido, es decir, constitutiva en cuanto a que ella es esencial para la adquisición o constitución de los derechos reales inmuebles, y de efectos simplemente declarativos en cuanto dejó a salvo los derechos del verdadero dueño, según el principio de que “nadie puede transferir más derechos de los que tiene” (artículo 682 del Código Civil, que recoge el principio romano “nemo plus iuris”), ya que podían aparecer propietarios cuyos derechos no estuvieren inscritos. Pero todo ello, según se dijo, apuntando a una época en que la inscripción sería prueba directa del dominio.
La conclusión anterior, tal como nos lo observó un Registrador de la Propiedad de España, el director y profesor del IX Curso Iberoamericano de Derecho Registral, Ángel Valero Fernández-Reyes, resulta poco comprensible. Tiene razón, pero tal afirmación la hicimos a partir de una clasificación, según la función y efectos de la inscripción[42] en la que se basan algunos autores nacionales[43], la que reconocemos que conduce a conclusiones confusas, ya que mezcla el principio de inscripción con los efectos de la publicidad material. Efectivamente, la inscripción es constitutiva o declarativa, pero no puede ser ambas cosas a la vez.
En realidad y para ser precisos, lo que nuestro legislador civil concibió fue una inscripción de eficacia constitutiva, pero que no produce efectos convalidantes[44].
– ¿A DÓNDE CONDUCE TODO LO ANTERIOR?
A partir de las normas citadas y de ciertos principios registrales, especialmente el de legalidad y el de tracto sucesivo, es posible concluir que la inscripción chilena hoy en día constituye plena prueba del dominio o de la titularidad del respectivo derecho real inmueble, lo que no obsta a que judicialmente se pueda demostrar lo contrario (presunción “iuris tantum”). Esta afirmación no es pacífica, especialmente a consecuencia de los efectos iniciales ya descritos de nuestra inscripción y de una interpretación muy literalista de la definición de acción reivindicatoria (según el artículo 889 del Código Civil, “la reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituírsela”)[45], es decir, completamente desligada de las normas y principios registrales; lo que lleva a sostener, según se suele enseñar en nuestras cátedras de Derecho Civil y conforme se ha venido escribiendo por un gran número de autores desde hace tiempo, que la inscripción solo es prueba de la posesión[46]. Es decir, se termina poniendo de cargo del titular registral la prueba de la veracidad de la misma, lo que parece inaceptable e insólito.
Si esto último es efectivo, desde ya proponemos que se le cambie el nombre al “Registro de Propiedad” por el de “Registro de Posesión” y que se le explique a todos aquellos que acceden a la oficina del conservador de bienes raíces que con suerte esta inscripción acredita posesión; de lo contrario el Estado de Chile nos mantendrá engañados a todos. En efecto, jamás se puede olvidar que el Registro es un medio oficial (organizado por el Estado) para satisfacer la seguridad en las relaciones jurídicas; es el Estado el que para este efecto organiza esta clase de publicidad (de naturaleza jurídico registral).
Por otra parte, podría pensarse que un defecto de nuestro sistema es la causalidad de la inscripción. Sin embargo, su construcción y coherencia permite a especialistas (analizan, además, ciertos aspectos extra registrales), prácticamente en menos de cuarenta y ocho horas[47], efectuar los respectivos estudios de títulos. Por lo tanto, esta es una clara demostración empírica de que los sistemas causales, en la medida que tengan una construcción dogmáticamente sólida y coherente, además de eficientes, pueden ser justos, tanto para el verdadero titular del respectivo derecho real como para el tercer adquirente. La causalidad es otro aspecto que algunos han satanizado hablando de “largos y costosos estudios”, es decir, de una “verdadera prueba diabólica o infernal de la titularidad”, lo que es muy probable en sistemas altamente imperfectos. Al menos en Chile, parece razonable que toda reforma deba ir encaminada, principalmente, a hacer más eficiente y seguro el estudio de los títulos (por ejemplo, la inscripción del derecho real de servidumbre debiese ser constitutiva), debiendo contribuir los avances telemáticos a facilitar el acceso a la información que se requiera para ello.
Es indudable que nuestro sistema registral, luego de más de ciento cincuenta años, requiere de ciertos perfeccionamientos. Resulta francamente lamentable que todo posible cambio, normalmente, pase por la discusión de ciertos aspectos orgánicos y algunos muy puntuales de carácter procedimental o de técnica registral (por ejemplo, la adopción del folio real como la “gran solución o novedad”, sin perjuicio de que lo estimamos preferible al de folio personal); ninguno de carácter sustantivo o, bien, se suelen olvidar otros aspectos muy importantes.
En lo anterior hay responsabilidad de todos los sectores: de los gobiernos que proponen reformas, pero que no parecen tener cabal comprensión de toda la problemática registral, sumado a fuerzas en tensión derivadas de influencias anglosajonas y latinas, y de ciertas visiones meramente económicas que no siempre son complementarias con la seguridad jurídica, especialmente preventiva; de los legisladores, cuyo aporte ha sido nulo hasta la fecha y de nuestra Corte Suprema, la que a pesar de tener bajo su tuición a notarios y conservadores de bienes raíces, tampoco ha efectuado importantes contribuciones. No pueden dejarse de lado a los propios conservadores, cuyas propuestas suelen ser solo reactivas e insuficientes ante vientos de reformas. Finalmente, la contribución de nuestra doctrina civil al fortalecimiento del sistema registral, también, ha sido bastante pobre (sus interpretaciones y conclusiones, incluso, suelen debilitar los verdaderos efectos de la inscripción), lo que tampoco ha sido muy enriquecido por la jurisprudencia de nuestros tribunales. En parte, esto último encuentra explicación en la falta de especialistas en Derecho Registral Inmobiliario (ya no resulta aceptable que se imparta la cátedra de “Bienes” o “Derechos Reales” o que se escriba respecto de ellos, al menos de aquellos que se encuentran sujeto a registro, sin tomarse debidamente en consideración esta disciplina), lo que nos plantea una última interrogante: ¿quién o quienes son los expertos asesores que se consultan cuando se estudian posibles reformas en tan importante materia?
Notas al Pie
[1] Agradecemos a nuestro amigo Manuel Godoy Sasaki, profesor del Programa 2012 de Derecho Registral Inmobiliario de la U. Gabriela Mistral (Santiago de Chile), por su valiosa colaboración en la obtención de parte del material bibliográfico para preparar esta ponencia que será presentada en el XVIII Congreso CINDER, que se celebrará en Amsterdam – Holanda los próximos días 17, 18 y 19 de septiembre de 2012.
[2] Abogado, Master en Economía y Gestión para Abogados de la U. Gabriela Mistral, Diplomado en el IX Curso Iberoamericano de Derecho Registral del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España y de la Universidad Autónoma de Madrid, Profesor Titular de Derecho Civil de las Universidades Central de Chile y Gabriela Mistral, Director y Profesor del Programa 2012 de Derecho Registral Inmobiliario de la U. Gabriela Mistral, Director Ejecutivo de la Academia Chilena de Derecho Registral (institución fundada por la Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral y la U. Gabriela Mistral), socio de Sepúlveda, Escudero & Cía. Ltda. – Abogados y autor de diversas publicaciones. masl@manquehue.net y masl@sepulvedayescudero.cl
[3] “El Código Civil de la República de Chile es un libro de derecho. Por supuesto que además es una ley, debido a que en su día fue sometido a ciertos trámites que la entonces vigente Constitución Política tenía establecidos como necesarios para que un texto adquiriere tal rango y empezare a constituir derecho vigente. Pero eso no lo sustrajo de su entidad primordial y sustantiva de libro jurídico, que ni siquiera ha de perder cuando alguna vez se lo derogue como ley” (Guzmán, A.; Historia literaria del Código Civil de la República de Chile; Producciones Gráficas Ltda.; Santiago – Chile; 2005; 1ª edición; p. 9).
[4] Así sucedió en Ecuador (1857), Colombia (1858), El Salvador (1859), Panamá (1860), Venezuela (rigió entre el 19 de abril de 1863 y el 8 de agosto del mismo año), Nicaragua (1871) y Honduras (1880).
[5] En Argentina Dalmacio Vélez Sarfield afirmó que lo utilizó como uno de sus modelos principales, que “tanto aventaja a los códigos europeos” (Oficio de remisión del primer libro del Código Civil al Ministro de Justicia, Culto e Instrucción Pública, Buenos Aires, 21 de junio de 1865). Sin embargo, el legislador argentino fue totalmente escéptico respecto de la utilidad de la legislación registral, según las palabras que recuerda el profesor Jorge Horacio Alterini: “Para dar cumplimiento a leyes de esta importancia, se han dictado reglamentos más prolijos, se ha hecho un verdadero código del que nacerán más cuestiones que las que por esas leyes y reglamentos se han querido evitar. Basta ver la ley hipotecaria de España, los reglamentos que la acompañan, las explicaciones y comentarios que lleva, para comprender las dificultades a que dará ocasión todos los días” (Cornejo, A.; Derecho registral; Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo de Palma; Buenos Aires – Argentina; 1994; p. VII).
[6] Tapia, M., quien cita un notable trabajo de investigación de Bernardino Bravo Lira; en Código Civil 1855 – 2005; Editorial Jurídica de Chile; Santiago; 2005; 1ª edición; p. 51.
[7] Bravo, B.; “Puntales de la codificación en el Viejo y en el Nuevo Mundo (1797-1855) Tres grandes modelos: Von Martini en Austria, Portalis en Francia y Bello en Chile”; en El Código Civil de Chile (1855 – 2005); Alejandro Guzmán Brito (editor científico); LexisNexis; Santiago – Chile; 2007; 1ª edición; p.p. 104 y 105.
[8] Así, por ejemplo, en Fundación Fernando Fueyo Laneri (Estudios sobre reformas al Código Civil y el Código de Comercio. Cuarta parte. Derecho Registral Inmobiliario; Editorial Jurídica de Chile; Santiago; 2003; 1ª edición; p. 315), donde se afirma con desmesurada exageración y, a nuestro entender, equivocadamente que “en el actual sistema, el Registro no es fuente de derechos reales, porque como hemos expresado, la inscripción no tiene valor constitutivo por regla general, salvo en el caso de la hipoteca, sino que – en cuanto a sus efectos – es meramente declarativa de efectos sui generis”. Daniel Peñailillo Arévalo sostiene que “nuestra inscripción es constitutiva en su función, pero no en sus efectos” (Peñaillillo, D.; “Sistemas de transferencia de bienes y protección del tráfico”; en Estudios de Derecho Privado. Libro homenaje al profesor Gonzalo Figueroa Yáñez; Fundación Fernando Fueyo Laneri; Editorial Jurídica de Chile; Santiago; 2008; 1ª edición; p. 417) y el Conservador de Bienes Raíces Nelson Gutiérrez afirma que “nuestro sistema registral es constitutivo no convalidatorio, pero no del dominio sino de la posesión. Por ello en el sistema chileno la inscripción es constitutiva en cuanto a su función y declarativa en cuanto a sus efectos” (Gutiérrez, N.; “Sistema registral chileno. Historia, orígenes e implantación”; en Registradores de España; N° 57; noviembre-diciembre 2010; Colegio de Registradores; Madrid; p. 33).
[9] En este mismo sentido Manuel Godoy Sasaki, quien estima contradictoria la opinión de la Fundación Fueyo Laneri (Godoy, M.; Principios de Derecho registral Inmobiliario. Breve análisis del caso chileno. Memoria para optar al grado de licenciado ciencias jurídicas; Universidad Arturo Prat; Iquique – Chile; 2010: p. 67).
[10] “Los antiguos, enseña Funaioli, siempre reacios a las lucubraciones doctrinales, creadores de las normas particulares que, de vez en cuando, imponía la práctica, vieron constantemente en la tradio (trans-datio, Lex Acilia, rep. 54) una pura y simple transferencia de la cosa”. “El profesor Funaioli prosigue su demostración aduciendo que la naturaleza posesoria de la tradición romana (transmisión de possessio y no de propiedad), resulta clara de un examen de las fuentes”. “Es verdaderamente, abrumador el número de pasajes del Digesto en que se usa la expresión tradere possessionem y tradere possessionis; toda una serie de textos justinianeos habla exclusivamente de traditio para referirse a la posesión” (citado por Pescio, V.; Manual de Derecho Civil. De la copropiedad, de la propiedad horizontal y de la posesión; tomo IV; Editorial Jurídica de Chile; Santiago; 1978; p.p. 288 y 289).
[11] Artículo 675: “Para que valga la tradición se requiere un título traslaticio de dominio, como el de venta, permuta, donación, etc.
Se requiere además que el título sea válido respecto de la persona a quien se confiere. Así el título de donación irrevocable no transfiere el dominio entre cónyuges”.
Artículo 1824: “Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida.
La tradición se sujetará a las reglas dadas en el Título VI del Libro II”.
[12] Artículo 679: “Si la ley exige solemnidades especiales para la enajenación, no se transfiere el dominio sin ellas”.
Artículo 686: “Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador.
De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos reales de usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de habitación o de censo y del derecho de hipoteca.
Acerca de la tradición de las minas se estará a lo prevenido en el Código de Minería”.
[13] Citado por Manzano, A y Manzano, Ma; Instituciones de Derecho Registral Inmobiliario; Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España; Madrid; 2008; p. 542.
[14] García, J.; Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario; Editorial Civitas S.A.; Madrid – España; 1988; tomo I; p. 539.
[15] A este respecto, el artículo 823 prescribía lo siguiente: “La real de las cosas corporales muebles se hace pasándolas de mano a mano; la de las inmuebles, entrando en ellas el que la recibe, a presencia del que las entrega; manifestándose en el uno la voluntad de transferir, i en el otro la de adquirirlo”. El artículo 826 agregaba lo siguiente: “Se podrá también efectuar la tradición de las heredades y casas, registrando la escritura pública de enajenación en la competente oficina del Conservador de Bienes Raíces y firmando el Conservador la partida, junto con ambas partes o sus apoderados” (inciso 1°). “Transferido de este modo el dominio, no podrá pasar a tercero sino de la misma manera” (inciso 2°). El artículo 828 disponía lo siguiente: “Las cosas incorporales no admiten tradición verdadera; pero hace veces de tradición el ejercicio del derecho por una parte i la ciencia i paciencia de este ejercicio por otra”. Y el artículo 829 cerraba el Título VI, del Libro II, expresando que “los derechos de herencia, usufructo, uso, habitación; los de servidumbres prediales, i el de censo, admiten la tradición simbólica por instrumento público, rejistrado según el art. 826”. En el caso de la hipoteca convencional, el artículo 2601 prescribía que “la hipoteca especial deberá además ser rejistrada en la oficina de hipotecas; sin este requisito no tendrá valor alguno ni se contará su fecha sino desde la de la anotación o rejistro” (Amunátegui, M.; Andrés Bello. Obras completas; tomo cuarto; Proyecto de Código Civil; segundo tomo; Editorial Nascimento; Santiago – Chile; 1932; p.p. 198 y 199).
[16] Citado en Guzmán, A.; op. cit.; p. 50.
[17] Vodanovic, A.; Curso de Derecho Civil. Los bienes y los derechos reales. Explicaciones basadas en las clases de los profesores de la Universidad de Chile Arturo Alessandri Rodríguez y Manuel Somarriva Undurraga, redactadas, ampliadas y puestas al día por Antonio Vodanovic H.; Editorial Nascimento; Santiago – Chile; 1974; 3ª edición; p. 358.
[18] Mohor, E.; “El Sistema Registral Chileno: Reformas e implicancias”; en revista electrónica Fojas; edición n° 26 – abril de 2010; http://fojas.conservadores.cl
[19] Caprile, B; “Por la reforma del sistema registral chileno”; en Estudios de Derecho Civil VII. Jornadas Nacionales de Derecho Civil. Viña del Mar 2011; Facultad de Derecho Adolfo Ibáñez; Legal Publishing Chile; p. 250. En esta misma cita a pie de página se dice que “El Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes raíces fue dictado el 27 de junio de 1857”, siendo su fecha correcta el 24 de junio de 1857.
[20] Solo hemos podido encontrar la siguiente referencia: “El registro público fue introducido en virtud de edictos reales de 1693 y 1704, más no parece que estos edictos tuvieran una gran aplicación práctica. De hecho, fueron revocados pocos años después y restablecidos en 1772, aunque sin alcanzar vigencia” (Díez-Picazo, L; Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. III. Las relaciones jurídico – reales. El Registro de la Propiedad. La posesión; Editorial Aranzadi S.A.; Navarra – España; 2008; 5ª edición; p. 347).
[21] Según Sergio Enrique Rossel Ricci, “sin lugar a dudas Prusia era para esos tiempos el ejemplo más insigne de una legislación registral moderna. Federico II había dado su célebre Ordenanza de 20 de diciembre de 1783 con la que organizó el sistema cuyas bases habían sido establecidas por la Ordenanza Hipotecaria de 1722” (Rossel, S.; “El carácter constitutivo de la inscripción chilena”; en revista electrónica Fojas; edición n° 24 – julio de 2009; http://fojas.conservadores.cl.
[22] Pau, A.; “Panorama del sistema inmobiliario alemán”; en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario; España; julio – agosto 1982; n° 551; p. 956. Este mismo trabajo se puede consultar, también, en Pau, A.; La publicidad registral; Centro de Estudios Registrales; Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España; Madrid; 2001; p.p. 37 a 125.
[23] “El proyecto editado en 1853 fue sometido a no menos de dos análisis completos en el seno de la Comisión Revisora. Frutos de este examen fueron también al menos dos nuevos proyectos. Uno de ellos corresponde al que conocemos con el nombre de ‘Proyecto Inédito’. Alejandro Guzmán Brito agrega que “tal denominación le fue impuesta por Miguel Luis Amunátegui Reyes (1862 – 1949), sobrino del discípulo y biógrafo de Andrés Bello, Miguel Luis Amunátegui Aldunate (1828 – 1888), para editarlo en 1890 como tomo XIII de las Obras completas del codificador. Fue un nombre mal escogido, porque nunca estuvo destinado a la publicación, y porque al tiempo de ser editado dejaba de ser ‘inédito’. Aunque no sabemos cuándo se lo dio por terminado en el interior de la Comisión Revisora, podríamos convencionalmente fijar el año 1854, y así una denotación más correcta haría referencia a ese año, en correlación con los años 1853, en que fue editado el proyecto que se examinaba, y 1855, en que se hizo lo propio con el proyecto final” (Guzmán, A; op. cit.; p. 54).
[24] Recientemente, con gran satisfacción, hemos tomado conocimiento que el profesor del Programa 2012 de Derecho Registral Inmobiliario de la Universidad Gabriela Mistral, Santiago Zárate González, ha presentado a la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad Católica de Valparaíso un proyecto de tesis doctoral titulado “Orígenes históricos del Registro Inmobiliario chileno”.
[25] Bernardino Bravo Lira, refiriéndose a la codificación, reclama ante una falta de visión de conjunto “que comprenda al mundo hispánico en su totalidad, desde la Península Ibérica a Filipinas y deje ver las verdaderas dimensiones de esta vertiente de la codificación así como sus relaciones con la centroeuropea y la francesa” (Lira, B.; op. cit.; p. 104).
[26] Pau, A; “Panorama del sistema inmobiliario alemán”; op. cit.; p. 957. Este mismo autor agrega que “la actividad legislativa de Prusia y Austria estimula rápidamente a las pequeñas e inquietas cortes alemanas y a los múltiples cantones suizos: en el lustro que va desde 1851 a 1856 se promulgan ocho leyes hipotecarias en Alemania y, entre 1831 y 1850, se publican las normas regístrales de cada uno de los estados de la Confederación Helvética” (ibídem; p. 957).
[27] Pau, A.; La publicidad registral; op. cit.; p. 383.
[28] Se pueden consultar las formas de tradición del Código Civil español en Diez-Picazo, L. y Gullón, A.; Sistema de Derecho Civil; volumen III; Derecho de Cosas y Derecho Inmobiliario Registral; Editorial Tecnos S.A.; Madrid – España; 1987; 2ª reimpresión; 3ª edición; p.p. 71 a 73.
[29] Véase cita 10.
[30] En el artículo 715 del Código Civil se reconoce implícitamente que las cosas incorporales pueden ser objeto de posesión, lo que conforme a la opinión mayoritaria entre nosotros queda circunscrito a los derechos reales, excluyéndose los personales. “El punto de partida fijado por Paulo en cuanto solo las cosas corporales podían ser objeto de posesión, fue, en el decir de Butera, superado por el pretor y por la jurisprudencia romana, que introdujeron la cuasi-posesión de los derechos, esto es, la juris possessio. Butera agrega que la distinción entre possessio y quasi-possessio aparecen en Gayo, I, IV, 139, y de cuya autenticidad no puede dudarse. Los textos que en el Derecho Romano se refieren a la posesión de los derechos, no son numerosos pero sí los suficientes para demostrar que la quasi-possessio es obra de la jurisprudencia romana” (Pescio, V.; op. cit.; p. 227).
[31] Artículo 696: “Los títulos cuya inscripción se prescribe en los artículos anteriores, no darán o transferirán la posesión efectiva del respectivo derecho, mientras la inscripción no se efectúe de la manera que en dichos artículos se ordena; pero esta disposición no regirá sino respecto de los títulos que se confieran después del término señalado en el reglamento antedicho”. Este artículo plasma con especial nitidez las ideas expresadas con tanta claridad en el Mensaje del Código Civil respecto del nuevo sistema inmobiliario que se establece para nuestro país: la falta de inscripción no solo significa que no ha habido tradición, sino que, además, no se adquiere “la posesión efectiva del respectivo derecho”.
Artículo 724: “Si la cosa es de aquellas cuya tradición debe hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio”.
[32] Citado por Pescio, V.; op. cit.; p. 276.
[33] Artículo 726: “Se deja de poseer una cosa desde que otro se apodera de ella con ánimo de hacerla suya; menos en los casos que las leyes expresamente exceptúan”. La principal excepción, seguramente la única a la época de la promulgación del Código Civil, la constituyen los inmuebles inscritos.
Artículo 728: “Para que cese la posesión inscrita es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente”.
Artículo 729, a “contrario sensu”: “Si alguien, pretendiéndose dueño, se apodera violenta o clandestinamente de un inmueble cuyo título no está inscrito, el que tenía la posesión la pierde”.
Artículo 730: “Si el que tiene la cosa en lugar y a nombre de otro, la usurpa dándose por dueña de ella, no se pierde por una parte la posesión ni se adquiere por otra; a menos que el usurpador enajene a su propio nombre la cosa. En este caso la persona a quien se enajena adquiere la posesión de la cosa y pone fin a la posesión anterior.
Con todo, si el que tiene la cosa en lugar y a nombre de un poseedor inscrito, se da por dueño de ella y la enajena, no se pierde por una parte la posesión ni se adquiere por otra, sin la competente inscripción”.
Artículo 2505: “Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces o derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito, ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo”.
[34] Vodanovic, A.; op. cit.; p. 575.
[35] Citado en Trucco, H.; “Teoría de la posesión inscrita dentro del Código Civil chileno”; en Revista de Derecho, Jurisprudencia y Ciencias Sociales; Imprenta Cervantes; Santiago – Chile; año VII; 1910; p. 146.
[36] Artículo 924: “La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción, y mientras ésta subsista y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla”.
[37] Trucco, H.; op. cit.; p. 134.
[38] La inscripción es garantía de un hecho que debe existir en la realidad: la posesión, con la concurrencia efectiva de sus dos elementos constitutivos, es decir, la tenencia material con ánimo de señor o dueño. Si faltan estos elementos la inscripción es algo vacío, es una “inscripción de papel”, denominación que se debe a Leopoldo Urrutia (véase en Revista de Derecho y Jurisprudencia; Doctrina; tomo XXXI). Tal como lo explica Victorio Pescio V., “la idea básica o central es que la calidad de inmueble de la cosa no altera la naturaleza jurídica del fenómeno denominado posesión…; de suerte que la inscripción conservatoria no puede tener otros alcances que los de favorecer y proteger ese estado de hecho, que no puede ser reemplazado por ninguna ficción” (Pescio, V.; op. cit.; p.p. 360 y 361).
[39] Atria, F.; “Derechos reales”; en Revista de Derecho de la Universidad Adolfo Ibáñez; Chile; 2005; n° 2; p. 71.
[40] Amorós, M.; Estudios jurídicos; Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España; Madrid; 2009; p. 525.
[41] Ello, con ocasión de nuestro trabajo preparado en el IX Curso Iberoamericano de Derecho Registral, titulado “El principio de prioridad en el sistema registral inmobiliario chileno comparado con el español”; publicado en Cuadernos del Seminario Carlos Hernández Crespo; Centro de Estudios Registrales; Decanato Autonómico de Madrid; España; enero – marzo 2010; n° 25; p.p. 29 a 50.
[42] Esta clasificación se puede ver en Fundación Fernando Fueyo Laneri; op. cit.; p.p. 64 a 71.
[43] Véanse estas opiniones en cita 8.
[44] Artículo 1689 del Código Civil: “La nulidad judicialmente pronunciada da acción reivindicatoria contra terceros poseedores; sin perjuicio de las excepciones legales”.
[45] Daniel Peñailillo Arévalo es lapidario a este respecto: “Tratándose de inmuebles, el sistema registral que, teóricamente tendría que conducir a facilitar la prueba del dominio y, por tanto, fortalecer la protección al dueño, por los caracteres que adoptó entre nosotros, no ha producido ese resultado (como ya ha podido apreciarse en el relato sobre su organización y funcionamiento). Como escueto resumen de lo manifestado allí, dirigido ahora al conflicto reivindicatorio, debe recordarse que la inscripción no prueba dominio (solo posesión, y ni eso según algunos); con frecuencia no hay coincidencia entre la descripción del predio en el Registro y sus caracteres reales; suele ocurrir que ambos litigantes (reivindicante y demandado) presentan inscripción a su respectivo nombre (porque el sistema no logra evitar las llamadas inscripciones paralelas y ‘de papel’), lo que – al menos aparentemente – deja a la controversia con dos poseedores (inscritos); y (tal vez lo más sensible): cuando el reivindicante – en su afán de exhibir sus mayores y mejores antecedentes – acompaña inscripción a su nombre, se expone el congénito debate del valor de la inscripción en cuanto símbolo de la posesión, que permanece con resultado impredecible, y que, aquí se traduce en una capital disyuntiva: si tiene posesión inscrita, entonces ¿no será un dueño o poseedor, cuya demanda, por tanto, debe ser rechazada” (Peñailillo, D.; Los bienes: La propiedad y otros derechos reales; Colección Manuales Jurídicos; Editorial Jurídica de Chile; Santiago; 2006; 4ª edición; p. 234. Siguiendo esta misma línea crítica, Bruno Caprile Biermann sostiene que “el sistema registral chileno es uno de escasa legalidad, ya que no supone un examen acucioso de la validez de los títulos que se presentan, ni tampoco la titularidad efectiva de los derechos de quienes aparecen en tales registros. Digámoslo con todas sus letras, para escándalo de los legos y asombro de los estudiantes de los primeros años de derecho: la inscripción de dominio no acredita que su titular sea el dueño del inmueble, no lo deja a cubierto de nulidades del título que le dio origen ni de eventuales acciones reivindicatorias” (Caprile, B.; op. cit.; p. 255).
[46] Así, por ejemplo, Antonio Vodanovic H. en op. cit.; p.p. 349 y 350.
[47] Es el tiempo promedio que habitualmente suelen exigir los bancos para los estudios de títulos.
