En el mes de Julio de 2009, asistimos en representación de Chile al XXII° Encuentro del Comité Latinoamericano de Consulta Registral, celebrado en San José, República de Costa Rica.
Nuestro país adhirió al Acta Fundacional de su creación, que data desde el 5 de Noviembre de 1986, firmado en Trelew, Provincia de Chubut – Republica Argentina, la que entre otros objetivos, promueve el intercambio de experiencias tanto técnicas como jurídicas entre los diferentes Registros de la propiedad de los países miembros.
Secretario coordinador del comité es el Dr. Alberto Ruiz de Erenchun, actual Director General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, Republica Argentina.
El Registro Nacional de Costa Rica, el Tribunal Registral Administrativo y la Unidad Ejecutora del Programa de Regularización de Catastro y Registro, fueron los organizadores de un exitoso evento que congregó, entre otros, a Registradores de Argentina, Brasil, Chile, Colombia, Costa Rica, Ecuador, El Salvador, Guatemala, México, Paraguay, Puerto Rico, Republica Dominicana y Uruguay y como invitado especial, España.
Se desarrolló un plan de trabajo que propició el estudio y la exposición formal de 4 grandes áreas de debate que fueron: El primer tema fue el principio de inscripción; El segundo tema fue el del registro de la propiedad inmueble; El tercer tema fue el folio real; y el cuarto tema el del registro mercantil, automotor, naves, aeronaves y aguas. Frente a este temario propuesto cada país tuvo la oportunidad de exponer su realidad, las bondades y defectos de sus sistemas y las propuestas de reformas.
Es así como se abordaron entre otros, como principales los siguientes temas:
El problema de la inautenticidad e integridad de los documentos inscribibles. Es decir, el problema del fraude documental, del cual, en nuestro país no estamos exentos de él y que atenta contra el principio de inscripción.
Pero que, a nuestro juicio adquiere mayor relevancia o es mas difícil de detectar oportunamente en los Registros de tipo centralizado que comprenden y abarcan grandes cantidades de inscripciones y en las cuales, naturalmente se hace más difícil el control, pesquisamiento y detectamiento oportuno de este tipo de documentos e inscripciones ilícitas que se originan.
Este fraude documental que provoca Asientos Registrales (o inscripciones) viciados proviene de documentos ilegítimos o desprovistos de la legalidad suficiente, ya sea por ser seudos actos notariales o seudos actos judiciales, todos dotados de una apariencia de legalidad o de una apariencia formal externa. Así por ejemplo se engaña al Notario sustituyendo a una persona o se falsifica un documento notarial o judicial.
Así se analizó el caso de los Registros inmobiliarios de la Capital Federal y del Registro de la Provincia de Buenos Aires, este último con sede en la vecina ciudad de la Plata, el cual se dice es uno de los mas grandes del mundo al contar con mas de ocho millones de inscripciones, y en el que se procesa alrededor de 7.000 ó mas documentos diarios.
Ahora, cual es la actitud del Registrador y específicamente del Registrador de la propiedad Argentino frente a una inscripción asentada u originada en merito de una inexactitud registral o de un documento inauténtico?
Los artículos 34 y siguientes de la Ley 17.801 (que regula el Registro de la Propiedad inmueble) que tratan de la rectificación de asientos y los artículos 36 y siguientes que tratan de la cancelación de inscripciones y anotaciones, solo regulan la inexactitud registral legitima.
De tal suerte que no hay norma expresa que regule esta situación.
Pero el Registrador Argentino, respaldado por la jurisprudencia que le reconoce un carácter proactivo y no pasivo y asilándose en los principios condensados y consagrados en la Declaración de Santa Fe (Ver nota), la que declara:
1) Notarios, abogados, miembros del Poder Judicial y Registradores cualquiera sea su dependencia funcional, como actores de la seguridad jurídica, en el ámbito de sus respectivas competencias, deben actuar de modo que no se produzcan los desacuerdos entre la realidad extrarregistral y la registrada.
2) Producida una inexactitud registral, los efectos difieren entre los registros de títulos y los de derecho.
3) Los operadores no deben permanecer inactivos frente al indicio de haberse producido una ineficacia generadora de un asiento viciado”. Y con este respaldo doctrinario, y frente a una inscripción viciada, después de seguir un procedimiento administrativo-registral, observando las normas del debido proceso y de audiencia y legalidad en las pruebas, proceden de oficio a cancelarla o dejarla sin efecto.
Novedosa e interesante postura que movió a debate entre los participantes, pero que a la luz de norma expresa, los registradores chilenos estamos totalmente impedidos de practicarla, toda vez que el articulo 92 del Reglamento prescribe expresamente que el Conservador no hará cancelación alguna de oficio, sin que eventualmente podamos argüir que determinada inscripción es ilegal por provenir de un documento falsificado y que provoca daños a terceros, pronunciamiento que solo atañe exclusiva y privativamente a nuestros Tribunales de Justicia.
Similar planteamiento formuló la delegación española, la que sostuvo que de acuerdo al artículo 1 inciso 2° de la Ley Hipotecaria y artículo N° 7 del Reglamento del Registro Mercantil, “el contenido del Registro se presume exacto y válido. Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producirán sus efectos mientras no se inscriba la declaración judicial de su inexactitud o nulidad” (principio de legitimación).
Declaración de inexactitud o nulidad que no perjudica los derechos de terceros de buena fe, adquiridos de conformidad a derecho.
Sobre el tema del financiamiento del Registro, y la crisis económica global que lo afecta, la delegación Argentina, de nutrida concurrencia expuso los problemas financieros que lo afectan analizando “la Ley convenio” con el Registro de Escribanos de la provincia de Buenos Aires, entidad que presta colaboración financiera y técnica al Registro, en conjunto con el Ministerio de Economía de la Provincia, concluyendo que la ley regulatoria técnicamente está bien concebida pero que, la inflación y la política hacen a veces, dificultoso el flujo normal y necesario de recursos para proveer a una adecuada y eficiente operatoria registral. Situación similar acusaron vivir otros Registros de similar financiamiento o de financiamiento estatal. Problema que, felizmente no afecta, desde este punto de vista al Registro Chileno.
Con el objeto de neutralizar y aminorar esta amenaza financiera, el Registro de la Capital Federal y el de la Provincia de Buenos Aires han implementado sistemas que potencian la utilización de la información del Registro, através de la WEB, suscribiendo convenios por ejemplo con el Colegio de Abogados, Colegio de Escribanos y Poder Judicial, entidades respecto de las cuales, se presume tienen interés legitimo en acceder a la publicidad que presta el Registro, obteniendo información que brinda el sistema de consulta de índices de Dominio de Inmuebles de la Capital Federal (SICOIT) y el sistema de consulta de inhibiciones generales (SICOIN) de bienes, naturalmente cancelando tasas especiales arancelarias.
Medidas que además, tienden a mejorar y a dar certeza y celeridad al negocio inmobiliario.
Todo lo anterior se obtiene através de la pagina web del Registro: www.dnrpi.jus.gov.cor, y el interesado puede conocer en forma “on line” la titularidad sobre inmuebles y además, las inhibiciones e impedimentos que afectan a las personas, con un sistema informático de prepago.
En el tema de la inscripción y Registro Electrónico, hubo consenso generalizado entre los participes de que los Registros para seguir dotando de seguridad al trafico jurídico de bienes, no pueden permanecer al margen de que las operaciones y transacciones económicas, crecientemente se desarrollan en un formato telemático y electrónico.
Esta realidad debe ser trasladada a los registros jurídicos, pues de no serlo así, sus estructuras serian insuficientes. Eso si, que esta adaptación debe ser sin menoscabo de la seguridad jurídica.
Es así como la generalidad de los países, algunos con mayor desarrollo y recursos que otros, pero todos, han implementado, sobre la base del folio real, sistemas telemáticos y electrónicos para sus registros y gradualmente van incorporando sus inscripciones en formato papel a registros electrónicos.
Sumariamente, podemos esbozar las principales exposiciones planteadas por:
1) ARGENTINA, el Registro de la Propiedad de la Capital Federal, así como el de la Provincia de Buenos Aires, son llevados através del método del folio real computarizado basado en la existencia de un catastro, coexistiendo con el antiguo sistema de folio protocolizado ó en tomos o mal llamado folio personal cronológico.
Así es como en este último cuenta con 7.500.000 inmuebles incorporados, y en folio personal cronológico existen mas o menos 2.000.000; en folio real existe mas o menos 5.000.000; folio informatizado existen mas o menos 150.000.
En la Capital Federal hay incorporados 1.650.000 inmuebles de los cuales 430.000 están en folio real electrónico y el resto está aún en ficha o soporte papel.
2) BRASIL, la Asociación de Registradores Inmobiliarios de San Pablo, emite desde hace un año certificados de inmuebles en formato electrónico con firma digital.
3) COSTA RICA, El Registro de la Propiedad Inmueble del Registro Nacional de Costa Rica, comenzó su modernización con la técnica de la microfilmación de los tomos y de los documentos que ingresaban por primera vez al Registro y de los que salen inscritos.
Y del sistema de Folio Real mecanizado con sustento de microfilmación se pasó a un sistema totalmente desmaterializado utilizando únicamente medios magnéticos para todas sus funciones, incluyendo la digitalización de documentos en sustitución de la microfilmación.
El Registro cuenta con el apoyo de un Catastro Multifinalitario y es parte integrante de él.
En la conformación y modernización de su catastro, Costa Rica ha contado con la colaboración de la Republica Federal de Alemania y el (BID.- Banco Interamericano de Desarrollo). Actualmente Registro y Catastro conforman un sistema unificado que brinda información gráfica y registral sobre los bienes inmuebles por medio de certificaciones inmobiliarias.
A partir del año 2003, los Registradores deben ratificar y verificar los nombres de todas las partes y de sus representantes en la Base de Datos del Registro Civil, medida que contribuye a mejorar el proceso de calificación y a evitar el cometimiento de fraudes y errores en las comparecencias notariales, evitando por ejemplo, la comparecencia de un fallecido.
Por último, respecto a Costa Rica hay que agregar que, bajo el amparo de la Ley de certificado, firmas digitales y documento electrónico, N° 8454 de 30/08/2005 se desarrolla un plan piloto en el Registro de Personas Jurídicas (a cargo del Registro Nacional) en el que se diseñó un formulario electrónico concebido como una aplicación informática que permite al Registro Nacional, ofrecerle a los Notarios Públicos los datos e información necesarios para la confección de un determinado acto o contrato, el que una vez firmado digitalmente por el Notario lo reenvía al Registro vía Internet.
4) GUATEMALA. Del Sistema de Folio personal pasó a la era del Folio Real, adoptando un sistema automatizado de operación registral, asentándose las inscripciones en archivos electrónicos, utilizando discos ópticos.
5) EL SALVADOR. Planteó lo de la Hipoteca Centro Americana. La delegación de El Salvador planteó una interesante y novedosa propuesta que nació en el seno del Congreso Registral Inmobiliario de Centro America, que acordó elaborar un proyecto de Hipoteca uniforme para toda Centro America, Panamá y Republica Dominicana.
Sus objetivos son fortalecer la integración de las naciones y el mercado de capitales en la Región, buscando mejorar las condiciones de seguridad jurídica para la inversión inmobiliaria al contar con procedimiento de constitución, inscripción y ejecución de hipotecas uniformes. Su implementación significa interconectar a todos los registros de la Región e implica un gran reto a los registros, los que necesaria y primordialmente deberán adecuarse y coordinarse tecnológicamente. Posteriormente, cada Estado deberá adherirse ratificando el tratado. Como antecedentes justificatorios, se especificó que: todos los países de Centro America tienen sus sistemas hipotecarios basados en el sistema hipotecario español; basado en normas escritas y existen registros modernos como los de Costa Rica, El Salvador y Guatemala.
6) REPUBLICA DOMINICANA: Su sistema de Registro es excepcional dentro del concierto Latino Americano, junto con Jamaica. Se fundamenta en el Sistema Torrens, que existió en Australia en 1858. Sistema que se sustenta en el principio básico que considera el Estado propietario originario de todas las tierras, y que se apoya en dos conceptos fundamentales: la in matriculación y el titulo real.
Al interesado se le otorga un duplicado del titulo inscrito en el Registro, denominado “certificado de titulo” que tiene fuerza ejecutoria que se expide a nombre del Estado, es inatacable y es un titulo real. Los efectos de la inscripción son plenos y rigurosos, debido al saneamiento catastral.
7) ESPAÑA: La influencia de su primera Ley Hipotecaria de 1861 ha sido notable y pervive en los Códigos Civiles y en las leyes Hipotecarios, además de los países citados, en los de Nicaragua, Honduras, Panamá, México y Perú, países todos que mantienen un sistema de inscripción declarativa y protección plena de terceros, como el español.
El sistema hipotecario español es el paradigma de la modernidad en la materia. Su Sistema Registral Inmobiliario y de Registro Mercantil se lleva de manera informatizada a través de asientos informáticos que son mantenidos en bases de datos de archivo y sobre la base de una medida catastral. El soporte papel aún no está descartado por la legislación española.
Pero, se sostuvo por su delegación, que el Registro del futuro va a ser digital y gráfico y postuló las denominadas “Bases gráficas registrales”, que corresponden al concepto de traducir gráficamente la descripción literaria de la finca registral, pretendiendo únicamente representar sobre el territorio lo que aparece inscrito en el Registro de Propiedad. Es un sistema que inter opera con el resto de la información territorial, por lo que entendemos no se contrapone con el Catastro y usa un sistema digital que se desarrolla sobre tecnología Gis. Su finalidad es que los datos jurídicos vayan acompañados de una identificación gráfica con lo que se da una publicidad exacta de las características físicas de la finca.
En todo caso, el Sistema Registral Español está fuertemente influenciado por las denominadas Directivas de la Unión Europea, cuyos destinatarios, los Estados miembros, están obligados a adecuar su normativa jurídica a los dictados que éstas Directivas impongan.
Así el registro gráfico antes aludido es consecuencia por supuesto de lo que dispone el articulo 9 de la Ley Hipotecaria Española, y se concilia con una de las tantas Directivas dictadas por la Unión Europea que exige que toda Administración Europea que tenga relación con bienes y servicios deba adecuarse a una infraestructura de datos espaciales, en donde se vuelque toda la información que incide con las fincas y con el derecho de propiedad; así serán relevantes datos o informaciones sobre medio ambiente, agricultura, costas, carreteras, gaseoductos, vías pecuarias, forestación, pluviometría, producción agrícola, sequías, etc., etc. Es decir, deben proporcionarse capas de información asociadas al Registro de Propiedad, debiendo esta información ser interoperable, no bastando que la información esté en Internet, sino que es necesario además que ésta se visualice. Debe existir una interconexión entre todos los países miembros.
Particularmente sensible a estas Directivas de la Unión Europea ha sido el Registro Mercantil, el que ha debido adecuarse a ellas, como por ejemplo en el establecimiento de un Registro Mercantil Central, y en materia del derecho de Sociedades Europeas, con la creación de un tipo societario que sea común para cada país de la Unión Europea que facilitaría el tráfico jurídico mercantil europeo.
Otra creación interesante del Registro Español son los Sistemas FLOTI (Fichero Localizador de Titularidades Inscritas) y FLEI (Fichero Localizador de Entidades Inscritas), propuesta innovadora y que se traduce en sistemas de consulta telemática que permiten a los usuarios el acceso generalizado y controlado a la información contenida en las bases de datos de los Registros de Propiedad que existen en España, solicitando información vía Internet y recibiendo sus respuestas el interesado, en su correo electrónico.
Otra temática abordada fue la del Tiempo Compartido y su registración advirtiéndose su escaso desarrollo legislativo alcanzado por esta figura en los diversos países existentes, destacándose Puerto Rico y Republica Dominicana, cuya industria turística en este aspecto ha alcanzado un notable desarrollo y que trata de tema del Tiempo Compartido como copropiedad especial.
Otros temas interesantes y novedosos, debatidos fueron el de la sobreelevación o construcción de nuevos pisos y el tratamiento registral de la misma, figura reconocida y consagrada especialmente en las legislaciones argentina y uruguaya, pero que en nuestra legislación sobre copropiedad inmobiliaria no está tratada en forma orgánica ni sistemática; y el de la Hipoteca Reciproca de la legislación uruguaya por la que cada una de las unidades queda gravada en favor de los propietarios de las otras en garantía de los gastos de conservación y reparación de los bienes comunes, primas de los seguros y demás expensas necesarias. Hipoteca que no excederá del 30% del valor fiscal de cada unidad, que se documentará en el reglamento de la copropiedad y se inscribirá en el Registro de Hipotecas.
Garantía que, a nuestro juicio, equivaldría a la acción real que existe para perseguir el cobro de los gastos comunes y que se ejerce, contra el actual propietario de la unidad y que sigue siempre al dominio de su unidad, según el inciso 4° del articulo 4° de nuestra ley de Copropiedad Inmobiliaria N° 19537.
Por último, en materia de Registro Mercantil, se trató el tema de las denominaciones de sociedades y el problema de la homonimia, que nuestra legislación solo recientemente está reconociendo al regularlo en la Ley sobre Sociedades por Acciones N° 20.190 y en la Ley de Cooperativas.
Sería largo enumerar las diversas otras materias con alcance registral, tratadas y estudiadas, solo las enunciaremos: por ejemplo, los sistemas de alerta registral, la protección de los asientos, la rogación, la responsabilidad del registrador, formas alternativas de garantías inmobiliarias, la publicidad, su acceso, la Firma Digital, la calificación registral, etc., etc., etc.
Frente a toda esta extensa temática, la delegación chilena expuso y mostró las falencias y debilidades de su registro, particularmente referidos al Registro de Comercio, así como la eficacia y bondades del mismo, el que pudimos apreciar goza de respeto en el ámbito latinoamericano. Asimismo, esbozamos las materias del proyecto de reforma del Sistema notarial y registral, presentado por el Poder Ejecutivo que compartimos, como son por ejemplo la implantación del folio real, la incorporación del documento electrónico y la Firma Digital Avanzada que ya, a esta fecha, todos los Notarios y Conservadores del país, poseemos, y utilizamos, aún, limitadamente; la intercomunicación de información telemática entre Notarios y Conservadores, etc.
Pero, asimismo, representamos nuestras reservas y temores frente a propuestas de reforma que sustraen nuestra pertenencia como auxiliares del Poder Judicial para pasar a adscribirnos a la dependencia de la Sindicatura de Quiebras y Registros, así como los sistemas de nombramientos y licitación de cargos y su duración temporal en 6 u 8 años, medidas todas que atentan contra los principios de independencia funcionaria y que debilitarían la seguridad y certeza jurídica.
Por último, se designó a México, como país sede del próximo encuentro Latinoamericano Registral a celebrarse el año 2010.
Notas al pie:
2° Foro Internacional de Derecho Registral, Republica Argentina 2009.
