Cómo es el Sistema Registral Chileno

Capítulo 1: ESTADO ACTUAL DEL SISTEMA

INTRODUCCIÓN

• Génesis.- Nuestro sistema se origina como una modalidad intermedia entre los Sistemas Francés y Alemán, con gran influencia de la Ley Prusiana de 1772 y presencia de las prescripciones de la legislación española, contenidas en la Real Pragmática de 31.01.1768, que estableció los Oficios o Contadurías de Hipotecas.
• La Inscripción es considerada solemnidad necesaria para transferir el dominio.
• Constituye Requisito, Garantía y Prueba de la posesión de inmuebles.
• Inscripción de efecto constitutivo.
• Voluntariedad de la inscripción.
• Normativa principal contenida en Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

ORGANIZACIÓN ADMINISTRATIVA

• Conforma un Servicio Judicial a cargo de Abogados denominados Conservadores.
• Funcionarios dependientes del Poder Judicial.
• Existe la dependencia jerárquica de la Corte Suprema y una fiscalización permanente de la Corte de Apelaciones.
• El Presidente de la República realiza el nombramiento en conjunto con el Ministerio de Justicia y el Poder Judicial.

PRINCIPIOS DOCTRINARIOS

• Principios Registrales:
• Inscripción.
• Publicidad Registral.
• Legitimación.
• Consentimiento.
• Prioridad.
• Rogación.
• Tracto Sucesivo.
• Legalidad Registral.
• Especialidad o Determinación.

RESPONSABILIDAD

• Responsabilidad Administrativa
• Responsabilidad Funcionaria.
• Responsabilidad Civil.
• Responsabilidad Tributaria.
• Responsabilidad Social.
• Responsabilidad Laboral.
• Responsabilidad Política.
• Responsabilidad Ética.

REGISTROS

• Registro de Propiedad.
• Registro de Hipotecas y Gravámenes.
• Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar.
• Registro de Comercio.
• Registro de Minas.
• Registro de Aguas.
• Registro de Prendas.

COMPETENCIA

• Territorio Jurisdiccional del respectivo Tribunal o Corte de Apelaciones.
• Categorías; Comuna o agrupación de Comunas, Capital de Provincia y Asiento de Capital de Región.
• Caso especial del Conservador de Bienes Raíces de Santiago.
• Técnica Registral: Folio personal. Empleo como técnica registral del Folio Real, para otorgamiento de Certificaciones vía telemática.
• Libros y Registros: Anuales, Escritos y Públicos.
• Inscripciones, Subinscripciones, Protocolizaciones de planos y Agregación de documentos.
• Otras funciones: Integrantes de las Juntas Electorales.- participación directa en la organización y desarrollo de los procesos electorales. Gran reconocimiento a la independencia y autonomía de la función.

TIPOS DE INSCRIPCIONES

• Registro de Propiedad: Títulos translaticios, posesiones efectivas, testamentos, herencias y adjudicaciones.
• Registro de Hipotecas y Gravámenes: Hipotecas, censos, servidumbres, usufructos, derechos de uso y otros.
• Registro de Interdicciones y prohibiciones: Declaración de interdicción y rehabilitación, quiebra, embargos y prohibiciones judiciales o convencionales sobre bienes inmuebles.

NORMATIVA LEGAL

• Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.
• Código Civil.
• Código Orgánico de Tribunales.
• Código de Procedimiento Civil.
• Código de Comercio.
• Código de Minería.
• Código de Aguas.
• Leyes Especiales.

FINANCIAMIENTO Y COSTOS

• Autogestión Económica.
• Arancel fijado por Ley. Ministerio de Justicia y Cortes de Apelaciones, fiscalización y regulación de aranceles.
• Costo Inscripciones.- Con excepción de los Oficios Conservatorios más grandes del país, que poseen un Arancel obligatorio de hasta el 2 por mil sobre el monto o cuantía del contrato, la gran mayoría de los Oficios pueden cobrar hasta el 3 por mil, con un tope de aplicación de una cuantía no superior a $128 millones, es decir no más de 470 euros de coste o derechos.
• Otras Actuaciones: Derechos Fijos.
• Exenciones y Rebajas.
• Cotejo de costos con otras gestiones legales.

Capítulo 2: PROYECTO DE REFORMA DEL SISTEMA REGISTRAL

Proyecto de Reforma del Sistema Registral Chileno

I.- Registros:

• Estructura orgánica de los Conservadores.- definidos como ministros de fe encargados de llevar registros conservatorios de propiedad, aguas, hipotecas, prohibiciones de enajenar, comercio, poderes, minas, prendas.
• Organización territorial: determinada por una Superintendencia (Quiebras y Registros) Facultades de creación, modificación y supresión de cargos, previa aprobación de un Consejo Asesor dependiente del Ejecutivo. La división o supresión sólo cuando territorio u oficio se encuentre vacante. Funcionarios (Conservadores) podrán constituirse en E.I.R.L En toda circunstancia el titular de ella responde con su patrimonio sin limitación de los perjuicios, generados por sus actuaciones.
• Nombramiento: Por licitación pública, convocada por la Superintendencia y adjudicada por ella. Período de duración del cargo, determinado por bases de la licitación, no inferior a seis años ni superior a diez. Prohibición de ejercer la función por más de dos períodos consecutivos en un mismo Oficio.Requisitos para postular:
  • Abogado, antigüedad 5 años mínimos.
  • Salud compatible.
  • Exigencias en bases de licitación.

   

• Causales de Cesación en el cargo:
  • Cumplimiento del plazo contrato.
  • Inhabilidades establecidas en la ley.
  • Renuncia.
  • Pérdida sobreviniente
  • 75 años de edad.
  • Fallecimiento.
  • Terminación anticipada del contrato por incumplimiento de obligaciones.
  • Demás causales señaladas en bases de licitación y en el contrato.
• La Superintendencia declara concurrencia de las Causales, de oficio o a petición de parte.
• Causal Especial de Término: Salud Incompatible al usar licencia médica en lapso continuo superior a 3 meses

• Incompatibilidades:
  • Función del Conservador incompatible con la de Notario.
  • Percepción de cualquier beneficio económico de origen privado o público.
  • Ejercicio de la Abogacía. Obligaciones y Fiscalización

• Obligaciones:
  • Asistencia diaria obligatoria
  • Desempeño personal de sus funciones.
  • En una o más oficinas horario señalado por el Reglamento, no inferior a 8 horas diarias.

• Fiscalización:
  • A cargo de la Superintendencia Responsabilidades y Sanciones, Supervigilancia.
  • Conservador titular y subrogante en el cargo solidariamente responsable.
• Superintendencia de Quiebras y Registros
• Intendencia de Registros. Organismo encargado especialmente de fiscalizar a los Conservadores.
• Servicio Público descentralizado.

FUNCIONES:

• • Fiscalizar y supervigilar el cumplimiento de los Conservadores, Notarios y Administrador del Portal.
  • Dictar Normas necesarias para el debido funcionamiento de la actividad.
  • Potestad normativa.- Interpretar administrativamente leyes, reglamentos y demás normas que rigen a personas o entidades fiscalizadas.
  • Dictar normas de general aplicación para personas y entidades fiscalizadas.
  • Particularmente respecto de conservadores y notarios dictar todas las disposiciones necesarias para funcionamiento de libros y registros.

NORMAS SOBRE REGISTRACION

• • Modernización y sistematización de normas (Derechos de propiedad sobre inmuebles y sus limitaciones)
  • Folio Real: Formato definido por la Superintendencia en el respectivo Reglamento, para todos los efectos legales, este Registro equivaldrá al Registro de Propiedad.

REGISTRO DE COMERCIO Y DE PODERES

• Instrumentos que obligatoriamente deben inscribirse:
  • Capitulaciones Matrimoniales, inventarios solemnes, actos de partición, sentencias de adjudicación, escrituras públicas de donación, venta, permuta u otras que impongan alguna responsabilidad a alguno de los cónyuges a favor del otro.
  • Sentencia de Divorcio o separación de bienes, y las liquidaciones practicadas para determinar especies o cantidades que deben entregar los cónyuges.
  • Documentos justificativos de los haberes del hijo o pupilo que estaba bajo potestad del padre, madre o guardador.

MEDIDAS DE PUBLICIDAD

• Seguridad y Exhibición de Registros Conservatorios: Permite consulta directa en la misma oficina y examen por toda persona que desea hacerlo.
• Obligación de Otorgamiento de Copias y Cerificados: Otorgamiento de todas las certificaciones que se le soliciten judicial o extrajudicialmente, respecto de lo que consta y no consta en sus Registros

INSCRIPCIONES

• Se hace necesario requerimiento del Notario para la inscripción del título que deben o pueden inscribirse.
• Voluntariedad de la inscripción.
• Admisión como autenticas copias obtenidas a través del portal.
• Superintendencia determinará formatos y procedimientos a emplear para que estos mismos Registros se lleven en soporte electrónicos.

RENTAS DE CONSERVADORES

Fijación. (Procedimiento)

• Decreto Supremo del M. Justicia y suscrito por M. de Hacienda.
• Publicidad. Sitio Internet disponibles para consulta en el Portal.
• Modificaciones deberán contar con aprobación Consejo Asesor.
• Pagos deberán efectuarse a través del Portal

IMPLEMENTACIONES TECNOLOGICAS

• Plataforma Electrónica Procedimiento de Licitación.
• Portal – Firma electrónica.
• Administrar Registros conservatorios.
• Organización y estructura de la administración del Portal. Conectividad telemática entre Notarias, Conservadores y Archiveros, y sus usuarios.
• Conformidad a Ley 19.799. sobre documentos electrónicos Firma electrónica y servicios de certificación.
  • Adecuada prestación de funciones públicas de firma electrónica avanzada.
  • Repositorio o archivo electrónico.
  • Entidades certificadoras acreditadas

SOLICITUDES DE INSCRIPCIONES ELECTRONICAS

• Presentación de documentos vía telemática y firma electrónica avanzada.
• Remisión del documento a través del sistema de información y constancia en el repertorio.
• Ingreso al CBR.

ACCESO TELEMATICO A LOS REGISTROS

• Consulta vía telemática al contenido de los Libros
• Restricciones.
• Modelo informático de solicitud y acceso.
• Identificación del solicitante: Apellidos, Nombre, C.I. o Razón social, RUT., Correo electrónico, firma electrónica.
• Resolución al acceso solicitado. Plazo, notificación y alcance.

FUNCIONES ADMINISTRADOR PORTAL

• Diseño del Portal y su administración.
• Efectuar administración de los recursos.
• Mantener los soportes electrónicos correspondientes a todos los modelos informáticos de todos los instrumentos.
• Asegurar duplicidad y respaldo permanente de los soportes electrónicos.
• Asegurar acceso permanente y seguro a los sistemas y soportes para realización transacciones electrónicas.

OBLIGACIONES DE LOS CONSERVADORES RESPECTO PORTAL

• Deberán permanecer interconectados al Portal.
• Llevar en los sistemas de información del Portal un Repertorio electrónico.
• Deber de actualización de Registros.- el mismo día en que se presenten títulos o instrumentos.
• Inscripciones y demás actuaciones se llevarán en Registros Electrónicos.
• Deberán comunicar al Notario interviniente, a través del Portal todos los antecedentes relacionados con las actuaciones relacionadas con anotaciones, calificación, inscripción o denegación del acceso al Registro.
• Emisión y transmisión electrónica de copias autorizadas, certificaciones, etc.
• Mantener acceso público a repertorios y registros, para lo cual deberán contar permanentemente con recursos computacionales, terminales, sistemas informáticos y de redes para consultas del público gratuitas.

OTRAS FACULTADES FISCALIZADOR

• Potestad sancionadora.- impondrá sanciones cuando, acorde reglas de procedimiento, haya obtenido convicción sobre incumplimiento de normas relacionadas con sistema registral, como relativas al funcionamiento del Portal.
• Penas pecuniarias que van desde 500 a 5.000 UTM.
• Sanciones pueden alcanzar hasta terminación anticipada del contrato o destitución del cargo.
• Cualquiera persona podrá denunciar, sin necesidad de demostrar interés actual.
• Evaluación de Conservadores, de acuerdo a índices y estudios practicados sobre calidad del servicio.

CONSEJO ASESOR DE LA SUPERINTENDENCIA.

ESTRUCTURA.

• Subsecretario de Justicia, Subsecretario de Hacienda Superintendente de Quiebras y Registros. Un representante del Poder Judicial. Un académico de Derecho. Un académico del área de Economía Un representante de los Conservadores y Notarios, sólo con derecho a voz.

DURACION

• Cuatro años, renovables por una sola vez.
• Serán remunerados. Nombramientos. Presidente de la República.

FUNCIONES CONSEJO ASESOR

• Resolver proceso de licitación del cargo de Conservador.
• Aprobar creación, modificación o supresión, a propuesta de la Superintendencia, de las unidades territoriales que constituirán ámbito de competencia de los Conservadores.
• Resolver proceso de licitación del Administrador del Portal.
• Proponer modificación de los Aranceles de Conservadores y Notarios.
• Las demás que le encomienden las leyes.

CONSIDERACIONES ESPECIALES

• Procedimiento gradual y ordenado hacia el nuevo sistema.- entrará en vigencia a partir publicación del último decreto con fuerza de ley a que ella se refiere. (Reglamentos)
• Proyecto comprende 287 disposiciones permanentes y 19 normas transitorias.
• Un gran número de materias queda entregada a posterior regulación mediante dictación de Reglamentos.

Capítulo 3: DEFICIENCIAS E IMPLICANCIAS PROYECTO DE REFORMA

• Se trata de un proyecto carente de sistematización y ordenamiento normativo.
• Pérdida de la independencia y falta de garantías para una función objetiva y segura.
• Temporalidad de los cargos
• Falta de autofinanciamiento adecuado para un optimo desempeño funcionario.
• Ausencia de requisitos de admisión académicos y profesionales
• Carencia de una efectiva carrera funcionaria.
• División del Conservador de Santiago.

Capítulo 4: PROPUESTAS DE LOS CONSERVADORES CHILENOS

MODIFICACIONES ORGANICAS Y FUNCIONALES

• Reforzamiento de la independencia, autogestión y financiamiento del oficio.
• Dependencia funcionaria con características similares al actual sistema
• Organismo no dependiente del poder ejecutivo
• Fiscalización a cargo de un organismo técnico autónomo como la Dirección General del Registro y Notariado.
• Acceso al cargo por medio de un proceso de selección académica y técnica.
• Exámenes de ingreso.
• Carrera funcionaria profesionalizada y capacitación permanente
• Procedimiento de selección publica, objetiva e igualitaria para quienes reúnan requisitos, acordes con principios de idoneidad.
• Colegiatura obligatoria.

IMPLEMENTACIONES TECNICAS

• Adopción de la técnica del folio real, en reemplazo del actual sistema del folio personal
• Fortalecimiento de la obligatoriedad de la inscripción
• Amplitud de la función calificadora, actualmente insuficiente y débil
• Complementación mediante adecuadas bases gráficas, preservando autonomía entre el registro y el catastro.
• Fortalecimiento de la protección a los titulares registrales
• Destino único de ingresos a la actividad registral
• Calificación activa y permanente al desempeño profesional

MODERNIZACION

• Interconectividad obligatoria.
• Uso del documento electrónico y FDA.
• Protección y resguardo de la información registral por un sistema de publicidad segura (digitalización).
• Empleo de altos estándares de seguridad en manejo de información.
• Portal electrónico a cargo de operadores del Registro para preservar independencia.

CREACION E IMPLEMENTACION SIRI

• Sistema de información registral interconectado
• Creación: Corporación Chilena de Estudios Registrales.
• Administración y dominio Sociedad de Servicios Registrales S. A.
• Integrantes.- Incorporación voluntaria de los conservadores de Chile.
• Proyecto financiado íntegramente por conservadores Chilenos.

OTRAS INICIATIVAS

• Certificaciones con firma electrónica
• Digitalización de inscripciones.
• Geo-referenciación

CARRERA FUNCIONARIA

Fundamentos.

• Carrera funcionaria profesionalizada.
• Creciente grado de especialización en razón a:
  • Multiplicidad de normas e intereses
  • Desarrollo del tráfico inmobiliario
  • Ejemplo positivo del derecho comparado.
• Transparencia y credibilidad.
• Bases para la carrera funcionaria.

OTRAS MATERIAS

• Fijación de aranceles objetivos y reales, con empleo de estudios técnicos de respaldo.
• Privilegiar seguridad del título por sobre seguro de título.
• Creación de una academia del registro destinada a estudios y formación profesional
• Obligatoriedad de incorporar el Derecho Registral en la enseñanza universitaria
• Territorialidad de los oficios registrales y separación de cargos de Conservador y Notarios. (Situaciones especiales).
• Materialización de división del Conservador de Santiago.

ESTADO ACTUAL INICIATIVAS

• Envío de las propuestas al Ministerio de Justicia.- Se encuentran en estudio desde su ingreso, año 2007.
• Reuniones diversas con Ministerios de Justicia y Hacienda, analizando propuestas.
• Proyectos de agenda corta, analizados con representantes del Poder Legislativo.