En el marco del XIX Congreso Mundial de Derecho Registral IPRA-CINDER, que se realizó en Chile en octubre del año 2014, el abogado y académico Marco Antonio Sepúlveda Larroucau presentó el tema “Fraude Inmobiliario en Chile”, que contó con la co-autoría del abogado Mario Saquel Olivares, auditor del Conservador de Bienes Raíces de Santiago.
A continuación, abstract-resumen preparado para postular como ponente al congreso y que en definitiva le permitió ser uno de los oradores en representación del país anfitrión:
Abstract-Resumen
La figura genérica del “fraude inmobiliario” es muy amplia y puede aludir a varias conductas punibles. A nosotros nos interesa aquel fraude que tiene contacto con el Registro Inmobiliario, por lo que una aproximación conceptual podría ser la siguiente: aquel engaño o defraudación que tiene por objeto lograr la disposición ilegítima y fraudulenta de derechos inscritos sobre bienes propios o ajenos. En el caso chileno, al tener la inscripción carácter constitutivo, para efectos de consumarse el fraude, es indispensable lograr la intervención del Registro.
Trataremos dos temas vinculados con el fraude inmobiliario:
1.- El estado de la situación en Chile. Esto nos llevará a desnudar ciertas falencias de nuestro sistema, lo cual no puede ser eludido en un congreso académico internacional, donde debe primar la honestidad por sobre aquellos esfuerzos entusiastas por resaltar las bondades del sistema registral de cada país.
Nos centraremos especialmente en la simulación total o forjamiento de escrituras públicas, materia en la cual nuestro sistema presenta serias deficiencias, no vislumbrándose hasta la fecha la implementación de medidas importantes y coordinadas tendientes a la prevención de tal delito.
Desde un punto de vista doctrinario, Mario Saquel Olivares plantea la inexistencia jurídica de tales documentos forjados, no obstante no encontrarse plenamente acogida esta ineficacia jurídica por la jurisprudencia de nuestros tribunales.
Asimismo, se explica la actuación del Registrador en esta materia y algunas medidas de contención que se han implementado.
2.- La situación jurídica del sub adquirente de buena fe, es decir, la de quienes suceden en el derecho real (generalmente en el dominio) a quien adquirió en virtud de un título falsificado. En esta materia los autores de este trabajo tienen discrepancias de fondo, no obstante que ambos coinciden en que tales sucesores no adquieren el dominio o el respectivo derecho real, lo cual, incluso, tiene fundamentos constitucionales y socioculturales.
La discrepancia surge respecto de la situación de aquello que adquiere el sub adquirente de buena fe y la protección que le brinda el ordenamiento jurídico. Según Marco Antonio Sepúlveda Larroucau, por lo general, entrará en posesión regular del respectivo derecho real, lo que le permitirá adquirirlo vía la prescripción ordinaria al cabo de cinco años. En cambio, según Mario Saquel Olivares, solo logrará la posesión irregular (si es que se encuentra en posesión material del bien raíz), y al cabo de un lapso de tiempo, cuando podamos estar seguros de que el verdadero dueño nada haya hecho por ejercer sus derechos legítimos.
Finalmente, Marco Antonio Sepúlveda Larroucau manifiesta sus críticas a aquellas sentencias penales que ordenan la cancelación no solo de la inscripción del autor del delito, sino, también, la de aquellos sub adquirentes que no han sido partes en el respectivo juicio; formulando, además, una severa crítica por la pasividad en la calificación registral de tales
resoluciones judiciales que, en su opinión, vulneran garantías constitucionales. Mario Saquel Olivares, en virtud de otros argumentos, coincide en que tales terceros deben ser oídos.
Es un deber ineludible para todos los poderes del Estado y los registradores preocuparse porque el sistema de fe pública sea invulnerable en lo posible.
Para conocer el texto completo de la ponencia, descárguelo aquí.
