Fortaleza, Brasil. 7 – 10 de noviembre de 2005
TEMA PRIMERO:
REGISTRO Y DESARROLLO DEL CRÉDITO INMOBILIARIO
1.
La existencia de la hipoteca, de la preferencia que atribuye a su titular y que quiebra la regla general de que, caso de insolvencia del deudor, los acreedores han de satisfacer proporcionalmente sus créditos con independencia de la fecha de su otorgamiento, se funda principalmente en dos motivos: por un lado, favorecer el funcionamiento y la subsistencia de las empresas y, por otro, fomentar la construcción de viviendas y facilitar el acceso de los ciudadanos a una.
2.
Los sistemas de garantía inmobiliaria deben basarse idealmente en una correcta determinación de las preferencias en función a la fecha de ingreso al Registro, de acuerdo con el principio de prioridad, sin que ningún privilegio de otra índole rompa esta regla. Asimismo, debe establecer un sistema de ejecución ágil, judicial o extrajudicial, que permita al acreedor la más pronta recuperación del crédito. El préstamo hipotecario, si cumple con esas características, puede ser más eficiente que otras formas de préstamo inmobiliario, en tanto que permite al deudor retener la propiedad del bien objeto de la garantía y favorece su explotación al otorgarle la posibilidad de utilizarlo para asegurar el cumplimiento de otros préstamos que, en el futuro, pueda solicitar.
3.
La principal función del Registro de la propiedad consiste en atribuir seguridad jurídica inmobiliaria al mercado lo que, a su vez, constituye un requisito imprescindible para la existencia del préstamo hipotecario y de las demás formas de garantía inmobiliaria.
4.
La protección que el Registro de derechos, o sea dotado de fe pública, otorga al adquirente frente a los vicios que puedan afectar a la cadena causal de la que su derecho deriva, provoca un aumento del nivel de seguridad jurídica inmobiliaria en comparación con aquel que el Registro de títulos o mera oponibilidad proporciona.
5.
La mayor eficiencia del Registro de derechos determina que, por regla general, los países que cuentan con uno tengan un volumen de crédito hipotecario proporcionalmente superior al de aquéllos en que las inscripciones carecen de fe pública. Del mismo modo, los estudios realizados acreditan que, en los primeros países y frente a lo que ocurre en los demás, los costes de constitución de la hipoteca son menores, los tipos de interés más reducidos, así como también los plazos de formalización del contrato y los de su ejecución mientras que, por el contrario, se alarga el que las entidades conceden a los prestatarios para devolver el importe del préstamo, lo que reduce el esfuerzo que, para amortizarlo, han de realizar. Todo ello requiere como presupuesto que la regulación de las garantías inmobiliarias cumpla con las características antes indicadas.
6.
Las excepciones al sistema de preferencias basado en los principios de prioridad y oponibilidad, en virtud del que los derechos que no constan en el Registro no pueden oponerse al adquirente que ha inscrito el suyo, reducen la seguridad jurídica y, en consecuencia, impiden el normal desarrollo del crédito inmobiliario. Otro tanto ocurre cuando no se indemniza adecuadamente el perjuicio causado por un error que el Registro ha cometido ya sea al fijar la situación jurídica de un inmueble o al expedir la información concerniente a ella.
7.
La ausencia de una correcta aplicación de los principios registrales, especialmente los de prioridad, oponibilidad, fe pública y responsabilidad o, en su caso, de unos mecanismos de seguridad económica que garanticen la indemnización de los perjuicios derivados de la pérdida del derecho asegurado, impide prácticamente la existencia un mercado secundario tanto de hipotecas como inmobiliario.
8.
La conveniencia de reducir los costes de constitución de la hipoteca, u otras formas de garantía inmobiliaria, aconseja admitir y regular legalmente la posibilidad de constituir una única hipoteca para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que puedan nacer entre un acreedor y deudor en virtud de las relaciones comerciales que existan entre ellos. No obstante, para evitar vinculaciones de bienes excesivas y perjudiciales para el deudor, es conveniente someter legalmente este tipo de hipotecas a plazos breves de amortización; igualmente, para evitar un posible fraude a terceros mediante la inclusión en la cobertura hipotecaria de obligaciones que no estaban comprendidas dentro de ella, se aconseja que, mediante nota al margen de la correspondiente inscripción de hipoteca, se hagan constar los créditos concretos que progresivamente se incorporen a dicha cobertura.
9.
Por el mismo motivo que en el caso anterior, se considera positiva la admisión y regularización legal de la posibilidad de que una única hipoteca garantice la devolución del crédito que una entidad conceda a un deudor para el consumo. Como ocurría antes, se entiende que sería recomendable introducir una doble limitación: en cuanto al tiempo, por la razón ya mencionada, y en al importe de modo que se determine la cuantía máxima cubierta por la hipoteca.
10.
Se considera necesario e incluso prioritario la aplicación de las nuevas tecnologías al Registro, iniciando el tránsito hacia una completa llevanza electrónica del Registro, toda vez que ello deberá agilizar la recepción y despacho de los documentos, permitir la centralización de la información y su rápida expedición y, en definitiva, agilizar el tráfico inmobiliario, ahorrando costes de desplazamiento y también materiales y de tiempo y contribuyendo a disminuir las asimetrías informativas entre las partes.
11.
La firma electrónica viene a sustituir la necesidad de tantas presunciones legales por la posibilidad de comprobación, y es el modo más adecuado para evitar la existencia de falsificaciones y para asegurar la identidad de los otorgantes, la integridad del documento, su contenido, el hecho de su recepción y el momento en que ésta ha tenido lugar, lo que supone un importante valor añadido a la seguridad jurídica inmobiliaria que el Registro de la propiedad proporciona.
12.
Todas estas conclusiones y recomendaciones son perfectamente aplicables a otro tipo de garantías con registro que recaigan sobre bienes distintos a los predios o fincas como, por ejemplo, los bienes muebles o incorporales. Estas garantías con registro podrán recaer sobre bienes registrados o no registrados. En este ámbito son preferibles las primeras, pues además de asegurar el efecto de fe pública y la posibilidad de explotar el bien objeto de garantía en tanto no hay desprendimiento físico, como ya se apuntó anteriormente, asegura también su ilimitada persecutoriedad cual si se tratara de una hipoteca.
13.
En este sentido, deben descartarse preferiblemente los sistemas o modelos que apunten a registros de garantías que basen su organización exclusivamente en un sistema de índice personal y no sean capaces de implantar el efecto de fe pública por ser necesario remitirse siempre al negocio causal. Es decir, el sistema o modelo establecido no permite independizar el asiento registral del negocio causal.
TEMA SEGUNDO:
REGULARIZACIÓN Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD
1.
El Congreso considera que la regularización de asentamientos informales, tanto en el ámbito urbano como agrario, ha de formar parte del conjunto de políticas públicas que tienen por objeto lograr una integración plena de todos los ciudadanos, un reparto equitativo de la riqueza, un crecimiento ordenado de las ciudades, un mejor aprovechamiento de las fincas rústicas, y un cuidado suficiente del medio ambiente natural.
2.
El Congreso considera que la conexión entre las políticas de regularización y el registro de la propiedad es imprescindible, y ello por cuanto toda actividad regularizadora provoca una reorganización de los derechos de propiedad existentes en el ámbito regularizado, al sustituir situaciones de mera detentación posesoria, o de derechos surgidos en el mercado informal, por derechos de propiedad cuya titularidad, objeto, contenido y extensión, quedan determinados conforme a la ley, de modo que permitan, tanto la seguridad de sus titulares frente a posibles perturbaciones en su posesión, como la incorporación al tráfico de los activos que generan.
3.
El Congreso considera que el registro de la propiedad ha de ser la herramienta institucional que haga posible la creación y consolidación de las situaciones jurídicas surgidas de la regularización, garantizando, a través de las presunciones que resultan de la inscripción, el pacífico disfrute de los derechos de propiedad asignados y su tráfico seguro.
4.
El Congreso considera que el modelo de registro más adecuado para servir de herramienta a la consecución de los fines y objetivos de la regularización; es aquel que genera, respecto del contenido de la inscripción, una presunción de exactitud e integridad, de suerte que sobre los efectos resultantes de la misma, sea posible apoyar la seguridad del tráfico jurídico que se desarrolle sobre el ámbito regularizado.
5.
El Congreso considera adecuado que la institución registral introduzca en su regulación las normas necesarias para ordenar el modo en que dicha institución participará en cada fase del proceso regularizador, con especial consideración de los requisitos precisos para llevar a cabo la inscripción de la nueva realidad formal. Ello exige que una norma con rango de ley, determine el tipo de documento en cuya virtud se practicará la inscripción, el alcance que haya de tener la calificación registral del mismo, los costes generados por las operaciones regístrales que se hayan de practicar, y los efectos que haya de tener la inscripción.
6.
El Congreso considera que tal regulación deberá ser establecida con pleno respeto al estatuto propio y finalidad última de la función registral, de suerte que, sin merma de los principios de legalidad e independencia del registrador, pueda el sistema registral garantizar la adecuación a la ley del resultado de la regularización. Sobre esta base general, se considera:
– que es necesario, en relación con las exigencias de documentación precisas para inscribir el resultado del expediente, que se adopten criterios de rapidez y reducción de costes, siendo deseable que sea generada en el seno del expediente, y por la misma autoridad regularizadora.
– que es necesario, en relación con el alcance de la calificación registral del resultado del expediente regularizador, que aquella garantice la adecuación a la ley del procedimiento seguido, la competencia de la autoridad regularizadora, y la congruencia de lo acordado con el procedimiento seguido, sin poder entrar a revisar la justicia interna de las decisiones adoptadas por ésta, que es necesario, en relación con los costes que genere la inscripción, que éstos sean lo suficientemente reducidos como para que puedan ser asumidos por el programa regularizador.
– que es necesario, en relación con los efectos de la inscripción de los derechos resultantes de la regularización, que generen una protección suficiente, tanto para el adjudicatario de derechos resultantes de la regularización, como para el que de éste haya de adquirir algún derecho o aceptar garantías.
7.
El Congreso considera que es necesario que todas las determinaciones resultantes del expediente regularizador, ya se trate de planimetría, ya de la definición de fincas y de derechos de propiedad sobre las mismas, sean admitidas como las únicas relevantes por todas las autoridades con competencia en la administración y ordenación del territorio, y así, por ejemplo, por el registro de la propiedad, los archivos catastrales, las municipalidades, los institutos geográficos, etc.
8.
El Congreso considera que el registro debe colaborar en el mantenimiento de la formalidad, y en la progresiva integración en el tejido urbano del ámbito regularizado, y para ello:
. facilitar, sin merma del principio de legalidad, la inscripción de las transmisiones posteriores, a través de procedimientos formularios uniformes, eficientes y rápidos. Es necesario además, crear oficinas regístrales descentralizadas y cercanas al ámbito regularizado, y establecer unos costes asumibles por los pobladores.
. servir de herramienta que facilite las actuaciones de implantación, en el asentamiento, de infraestructuras urbanas, identificando a los propietarios de terrenos afectados.
. garantizar, a través del control de legalidad que resulta de la labor calificadora del registrador, y del efecto publicitario que resulta de la constancia en el folio registra! de las limitaciones del dominio, que el uso del suelo se produce con cumplimiento de las previsiones que impone la legislación urbanística y medioambiental.
.facilitar, a través de la inscripción de garantías y compromisos, los programas públicos y privados de crédito y ayudas.
