Entre los días 24 y 27 de marzo de 2014, se llevó a efecto en la ciudad de Washington, Estados Unidos, la décimo quinta edición de la Conferencia Anual sobre Tierra y Pobreza del Banco Mundial.
En la sesión sobre «Registro como Proveedor de Información», junto a representantes de los Registros de la Propiedad de Brasil, España, México y Costa Rica, expuso el presidente de la Corporación Chilena de Derecho Registral y Conservador de Bienes Raíces de Santiago, Luis Maldonado Croquevielle.
Los tópicos sobre los cuales debatieron los ponentes fueron los siguientes:
1. Características de los diferentes sistemas registrales, y rol del conservador en la generación de información confiable.
2. Obligatoriedad versus voluntariedad de la inscripción, y universo de registración.
3. Descripción gráfica (mapas georeferenciados) de las propiedades en el registro. Es necesario?
4. Rol del Catastro y del registro de la propiedad.
5. Información que el conservador provee a los diferentes órganos del Estado.
6. Informe Doing Business y sus nuevos indicadores en relación a la registración de una propiedad.
7. Lecciones y experiencias de cada país.
En relación al sistema registral chileno, el presidente de la Corporación Chilena de Derecho Registral resumió sus principales características. Señaló que está a cargo de un conservador de bienes raíces, funcionario público, auxiliar de la administración de justicia, y ministro de fe encargado de llevar los registros de propiedad, hipotecas y prohibiciones respecto a inmuebles en Chile. Su financiamiento de gastos operacionales e inversiones necesarios para mantener el sistema, se obtiene mediante los derechos que percibe por las registraciones que practica y copias y certificaciones que expide, según arancel fijado por el Ministerio de Justicia.
El territorio jurisdiccional de cada oficio registral es una comuna o una agrupación de comunas, pudiendo el conservador registrar las transferencias o transmisiones de todos los inmuebles ubicados en su o sus comunas, sean urbanos o rurales, de dominio privado o público y de uso comercial, habitacional o industrial, o que tenga cualquier otro destino o uso.
Los conservadores son absolutamente autónomos en cuanto a sus decisiones, siendo exclusivos responsables de la calificación que practican. A su vez, el conservador es personalmente responsable de toda omisión, retardo, error y, en general, de toda falta o defecto que en el ejercicio de su cargo pueda serle imputable. Esta responsabilidad incluye el error de los empleados a su cargo.
En la actualidad existen 160 conservadores de bienes raíces en Chile, con competencia según las comunas o agrupación de comunas que se les ha fijado a cada uno de ellos como territorio jurisdiccional.
La inscripción en Chile es voluntaria, los interesados no se encuentran forzados a inscribir sus títulos traslaticios. No obstante ello, y por los siguientes motivos, es posible aventurar que prácticamente la totalidad de los inmuebles del país se encuentran en la actualidad inscritos en los registros de los conservadores de bienes raíces:
1. El papel principal de la inscripción es constituir la tradición de los derechos reales inmuebles. La compraventa de bienes raíces, por ejemplo, queda perfecta con el otorgamiento de la escritura pública, produce obligaciones y derechos entre las partes, sin embargo lo cual, mientras la inscripción no se verifica, no transfiere el dominio ni es oponible a terceros. De esta manera, situaciones extra-registrales que no han accedido al registro no prevalecen sobre la inscripción de un título traslaticio.
2. Por otro lado, el cobro que los conservadores realizan para los efectos de realizar la inscripción de un título traslaticio, constituyen un porcentaje mínimo del valor de las transacciones sobre inmuebles. A título meramente informativo, en el siguiente cuadro se señala el monto que pagan los interesados a notarios y conservadores, según el valor del inmueble tipo que se indica en el cuadro, tanto en dólares de los Estados Unidos como el % que significa el cobro sobre el valor total del inmueble.
Además, y por los mismos motivos expuestos, también podemos concluir que el registro se encuentra permanentemente vigente con los actuales y reales titulares de los inmuebles, ya que, por decisión propia, los adquirentes registran sus títulos traslaticios a la brevedad que les es posible.
En relación a la descripción gráfica de los inmuebles y catastro, se informó que en Chile, el catastro territorial de bienes raíces con su contenido y mantención le corresponde llevarlo al Servicio de Impuestos Internos.
El catastro proporciona información acerca de la ubicación, superficie, deslindes, uso o destino del predio, tasación para fines de tributación e identificación de los propietarios. Su único propósito es mejorar el cumplimiento de la obligación de pago del impuesto territorial.
Las municipalidades contribuyen a su mantención, según las obras y edificaciones realizadas en cada comuna. Además, ellas aprueban y autorizan las fusiones de terrenos, los loteos y las subdivisiones de predios y las copropiedades inmobiliarias, todo lo cual es informado al catastro del Servicio de impuestos Internos.
Por su parte, el registro de la propiedad contribuye en la mantención del catastro, actualizando en forma diaria los propietarios de los inmuebles.
Los planos de fusión, loteos, subdivisiones y copropiedad antes referidos, luego del proceso de calificación, son también registrados en el conservador de bienes raíces y anotados al margen de la inscripción del inmueble de que se trate, previo a efectuarse algún acto jurídico respecto a ellos. Con esto, se produce la relación entre la información legal y la información gráfica respecto a un inmueble.
A partir de ese momento, las transferencias y/o transmisiones futuras en cuanto a la singularización del inmueble y sus deslindes se efectúa con la información legal y gráfica con que cuenta el conservador y con aquella que aportan los demás servicios públicos.
Respecto a la información que el registro de la propiedad provee, el Conservador de Bienes Raíces de Santiago comenzó su presentación señalando que la inscripción en el conservador no sólo cumple el propósito de efectuar la tradición de los derechos reales, sino además, tiene por fin dar publicidad a la propiedad territorial. Los registros -señala el Reglamento para el Registro Conservatorio- son esencialmente públicos, y cualquiera puede consultarlos en la misma oficina y tomar los apuntes que crea convenientes.
La información que las inscripciones que se practican en el registro de propiedad contienen, es un extracto del título traslaticio presentado, con las menciones más relevantes del mismo, como son:
· Notario y fecha de otorgamiento de la escritura pública
· Nombre del vendedor
· Nombre y documento de identidad del comprador
· Singularización del inmueble con sus deslindes
· Ubicación del inmueble según nombre de calle y número en que se encuentra
· Precio de la transferencia
· Número de plano de la propiedad, aprobado por la municipalidad y registrado en el conservador y
· Número de rol de contribuciones
El valor de la información contenida en las inscripciones registrales, principalmente sobre la identidad y protección de sus titulares y sobre el contenido literal y gráfico relativo a la completa singularización del inmueble, es el resultado de un proceso calificatorio al que se someten las transferencias o transmisiones de dominio, que le permiten al conservador aceptar o rechazar las inscripciones conforme se ajusten o no a las normas legales y a los antecedentes existentes en el mismo registro, lo que otorga seguridad y garantía jurídica a la información que publicita, de manera que la inscripción goza de una presunción de exactitud y veracidad.
En Chile no existe una norma general que regule la entrega de información por parte del conservador a los organismos públicos y sistema judicial. Sin embargo, la mayoría de las leyes específicas que regulan a las instituciones públicas, se encargan de detallar la obligación del conservador de entregar sin costo la información que la respectiva institución requiera.
En la práctica, podemos clasificar en tres grupos las instituciones públicas que reciben o acceden a la información del conservador:
a) Aquellas que reciben regularmente, sin necesidad de requerimiento y por la sola disposición de la ley o reglamento, determinada información que contiene el registro. En estos casos, el conservador está obligado a la entrega de la información, en la forma y plazo establecidos por la ley o reglamento. En este grupo se encuentra el Servicio de impuestos Internos, la Dirección General de Aguas y la Unidad de Análisis Financiera.
b) Aquellas que, estando autorizadas por la ley, solicitan que el conservador les certifique lo que consta en sus registros respecto a una determinada consulta. En este grupo se encuentran las instituciones que no requieren en forma regular y masiva que se contiene en el registro, como la Corte Suprema y algunos ministerios.
c) Aquellas que, por no existir norma que obligue al registro a proporcionarles información, han celebrado convenios con algunos conservadores -especialmente los de mayor tamaño-, en virtud de los cuales se les otorga acceso directo a través de servicios web, a determinada información contenida en los registros. De esta forma, el registro ayuda a la institución al mejor cumplimiento de su función pública.
Así, por ejemplo, el Conservador de Santiago mantiene vigente convenios con el Ministerio Público, la Unidad de Análisis Financiero, la Tesorería General de la República, y el Poder Judicial.
En relación al informe Doing Business del Banco Mundial, el conservador Maldonado Croquevielle valorizó el hecho de que el informe transparente los costos y tiempos involucrados en el registro de una propiedad en los distintos países.
Sin embargo, los sistemas registrales deben ser también medidos de acuerdo con indicadores que permitan comparar adecuadamente las fortalezas y debilidades de cada sistema. Entre ellos, el porcentaje de inmuebles inscritos, la cantidad de juicios de nulidad y el número de disputas reivindicatorias y/o de deslindes, etc. todos indicadores fáciles de emplear y que, en el caso de Chile, como resultado del proceso calificatorio completo y exigente, por sus indicadores positivos, debieran ubicar el sistema chileno entre los sistemas registrales desarrollados y que contribuyen significativamente al fortalecimiento del mercado inmobiliario y financiero; producto del valor que asignan los terceros y los tribunales de justicia a las inscripciones y a la veracidad y exactitud de su contenido.
Finalmente, el Conservador de Santiago entregó las siguientes las lecciones y experiencias que ha acumulado durante sus años como registrador de la propiedad en Chile:
1. Es fundamental que el proceso calificatorio sea completo y riguroso y que en la práctica incluya la revisión de la legalidad y validez de los actos jurídicos; la capacidad de los comparecientes, la singularización del inmueble y la revisión de los demás antecedentes relativos a la operación, aunque las normas legales que regulan el proceso calificatorio pudieren ser ambiguas o incompletas, como única forma de dar mayor valor y certeza al registro y favorecer así el tráfico jurídico.
2. Es de suma importancia efectuar las inversiones necesarias en tecnologías de la información con el objeto de contribuir a formas más simples, rápidas y seguras de efectuar las inscripciones, y de dar acceso virtual a los interesados de toda la información registral e histórica de cada inmueble, con el propósito de facilitar los estudios de títulos y promover el mercado inmobiliario y financiero, aunque las normas legales no hagan obligatoria la utilización de la tecnología y aunque la técnica registral sea la del folio personal, ya que con el uso de la informática todos los datos e inscripciones sobre un inmueble pueden ordenarse por carpetas virtuales o en soporte papel sin dificultad, superándose de esta forma la distinción entre folio real y personal como parte del debate sobre las mejores técnicas registrales.
3. La práctica en Chile ha confirmado que la organización registral a cargo de un funcionario público, como auxiliar de la administración de justicia, que se financia con los ingresos que le proporcionan los interesados, sujetos a aranceles fijados por la autoridad, es una fórmula que presenta ventajas al otorgar poder calificatorio a la autoridad pública del conservador sin tener que depender de recursos provistos por el gobierno de turno, lo que ha permitido el fortalecimiento del sistema registral con un costo para el usuario más bajo que la mayoría de los países como porcentaje del valor total del inmueble, y con tiempos de respuesta que lo ubica entre los países más eficientes.
4. La generación de conocimientos y de rutinas registrales como resultado del desarrollo de la doctrina, de la jurisprudencia y de la aplicación de la práctica registral, debe transmitirse entre los conservadores para uniformar criterios que contribuyan a la mejor gestión y perfeccionamiento permanente del sistema registral en su conjunto. En esta materia las organizaciones o asociaciones gremiales nacionales e internacionales de registradores tienen mucha importancia y han cumplido y seguirán cumpliendo un rol en la defensa de los mejores estándares registrales
