El profesor Benito Arruñada de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona solicitó se respondiera una encuesta elaborada por él en relación a las características del sistema registral chileno concerniente a aspectos jurídicos, organizacionales, costos de las actuaciones registrales, etc.
En relación a los aspectos jurídicos, las respuestas fueron redactadas por el Conservador Edmundo Rojas, y contemplan su punto de vista al respecto. A los otros aspectos de la encuesta las respuestas fueron redactadas por otros Conservadores y contienen también sus personales puntos de vista en relación a los otros temas antes señalados. Atendida la extensión del cuestionario y las respuestas, es que se han estimado conveniente publicarlas separadamente en este número de la Revista Fojas y en el siguiente.
REFLEXIONES SOBRE LOS REGISTROS EN CHILE
I ASPECTOS JURIDICOS
1) Reflexión básica: ¿la modernización de los registros, requiere o no una reforma de sus bases jurídicas?
Respuesta:
No, pues precisamente su base jurídica es su fortaleza, la cual, mediante la seguridad y certeza jurídica que da a los derechos inscritos ha permitido desde su creación en el año 1857 contar a la fecha con un eficiente catastro jurídico de la propiedad inmueble ypor ende de un gran desarrollo del mercado hipotecario.
La modernización del registro sólo requiere del uso en paralelo al folio personal del folio real en medio electrónico y máxime en atención a que las inscripciones se practican con arreglo al mérito de la copia del título la cual puede además constar en documento electrónico autorizado con la firma electrónica avanzada del notario, como también lo pueden ser las copias de las inscripciones y subinscripciones que se practiquen en los Registros del Conservador.
Los Ministerios de Justicia y Economía han tomado a su cargo la implementación del procedimiento para la aplicación de la normativa legal pertinente, que para su aplicación obligatoria y general en el ámbito del Poder Judicial – al que Conservadores y Notarios pertenecen – requiere de la dictación de un auto acordado por la Corte Suprema.
2) Naturaleza jurídica del registro
a) Principio de prioridad:
Claridad y unidad de criterio de la jurisprudencia sobre si la prioridad establecida con base en la fecha de presentación al registro prevalece sobre la prioridad contradictoria establecida con base en la fecha de:
-
i. las escrituras
ii. los embargos
iii. etc.
Respuesta:
a) Principio de prioridad:
En lo referente a la prioridad registral, cabe señalar que ésta se fija por la fecha y hora de anotación en el libro Repertorio del título cuya inscripción se requiere, prioridad que ha sido reforzada por la más reciente jurisprudencia de la Corte Suprema.
Cierto es que los artículos 13, 14, 15, 16 y 17 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces que norman la prioridad registral no establecen ésta de manera imperativa, lo que hace que puedan suscitarse problemas si en el lapso de dos meses que fija el artículo 15 inciso 2º del citado Reglamento para subsanar los defectos del título que obstan a su inscripción, se requieren otras inscripciones, y éstas produzcan un conflicto, el que en nuestro ordenamiento jurídico sólo puede ser resuelto por los tribunales, yno por el Conservador que tiene un rol pasivo, limitándose su actividad a negarse a practicar una inscripción si es en algún sentido legalmente inadmisible, dando como meros ejemplos de inadmisibilidad casos que apuntan a aspectos formales, a la existencia de la nulidad absoluta que sea visible en el título (artículo 13) o en el caso de la venta de un mismo inmueble a dos personas distintas o que quien vende no sea dueño o actual poseedor del inmueble. De lo dicho fluye que el legislador fue partidario de que, salvo en los casos de nulidad absoluta y venta a dos personas distintas de un mismo inmueble, el Conservador inscriba – con lo cual el Registro cumple, en tanto no se resuelva el conflicto, su rol de medio de publicidad – y sea el juez competente quien resuelva en lo pertinente al respecto.
Confirma lo dicho lo que dispone el artículo 18 del Reglamento en cuanto a que la persona perjudicada con la negativa del Conservador debe ocurrir al juez, quien oyendo al conservador, resuelve por escrito y sin más trámite lo que corresponda; si el juez niega lugar a la inscripción dicho decreto es apelable en la forma ordinaria y si manda hacer la inscripción – o subinscripción en su caso – el Conservador hará mención en ella del decreto que lo hubiere ordenado (artículos 18, 19 y 20 del Reglamento).
Los casos en que el Conservador rehúsa una inscripción son escasos, porque son igualmente escasos los errores en los títulos, atendida la idoneidad de los abogados que los estudian y que redactan las escrituras, lo que lógicamente requiere de experiencia, conocimiento y acuciosidad y de cierto tiempo para ello.No debe confundirse la rapidez con la ligereza, la primera puede conllevar a ésta última y ello no es conveniente, pues los resultados no serán los queridos por las partes contratantes que buscan seguridad y certeza no sólo para su inversión y garantía del crédito generalmente involucrado en las operaciones inmobiliarias.
Lo dicho no obsta a que por la vía legal y contractual se establezcan plazos razonables para cada una de las gestiones que comprenda una negociación inmobiliaria u operación crediticia, y actuaciones tales como las que deben practicar notarios, conservadores y otros agentes o funcionarios que de una u otra manera intervienen en el mercado inmobiliario.
b) Qué valor otorgan los jueces a los diversos documentos registrales
i. En general.
ii. Especialmente, cuando existe contradicción entre registro y escritura.
Respuesta:
Las inscripciones se deben practicar con arreglo al título, por ende aquellas no puede encontrarse en contradicción con éste y si se incurre en algún error, éste se salva al margen de la inscripción respectiva, margen en el cual también deberá consignarse la cancelación de la inscripción y las notas de referencia a otras inscripciones que digan relación con aquella.Por lo dicho es que en la practica no se da la situación planteada.
c) Posesión.
i. Eficacia de inscribir derechos posesorios
ii. Posibilidad de superarlo, de modo que el registro acredite el dominio sin necesidad de esperar plazo de prescripción
- comportaría mayor responsabilidad del conservador?
- otras diferencias?
Respuesta:
La situación planteada en verdad no existe a la fecha.Lo que ocurre es que cuando se creó el sistema registral lógicamente no existía inscripción que acreditará el dominio, presumiéndose según el artículo 700 del Código Civil que el poseedor era el dueño y si este transfería la cosa que poseía con ánimo de señor y dueño, pero sin título que acreditara el dominio, no podía transferir sino que la posesión, ya que nadie puede transferir más derechos y calidades que los que tiene y que en aquella época era la posesión mas, una vez inscrito el título en el Registro de Propiedad a nombre del adquirente – única forma de hacer la tradición de los inmuebles – se empezaba a contar el tiempo para que éste adquiriera por prescripción – que ahora es de 5 años en lugar de los 10 años de esa época. Los adquirentes posteriores agregan a contar de la respectiva inscripción del inmueble a su nombre – de allí la adopción del folio personal – el lapso transcurrido entre la primera inscripción practicada en el Registro de Propiedad y la suya y transcurrido el plazo de 10 años en ese entonces y 5 en la actualidad, esa inscripción acredita dominio pleno.
Para una adecuada comprensión de lo expuesto se transcriben las partes pertinentes del Mensaje del Código Civil en lo referente al sistema registral destacando con negrilla lo más atingente para dejar claramente establecido que la inscripción conservatoria acredita dominio y no mera posesión como lo corrobora el artículo 2505 del Código Civil: “Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitivo de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en estos sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo”.
Es así como a la fecha se ha llegado, y hace ya tiempo lo que en el Mensaje del Código Civil era el propósito perseguido llegar a “una época en que inscripción, posesión y propiedad serán términos idénticos; la propiedad territorial a la vista de todos en un cuadro que representará, por decirlo así instantáneamente sus mutaciones, cargas y divisiones sucesivas, la hipoteca cimentada sobre base sólida; el crédito territorial vigorizado y susceptible de movilizarse”.
Dicho sea al pasar, la movilización del crédito hipotecario, se ha logrado con la incorporación del crédito hipotecario endosable, endosos que se consignan en un ejemplar único de la respectiva escritura pública y del cual se toma nota al margen de la respectiva inscripción hipotecaria sólo para los efectos de publicidad del tal endoso.
“No dando a la inscripción conservatoria otro carácter que el de una simple tradición, la posesión conferida por ella deja subsistentes los derechos del verdadero propietario, que solamente podrían extinguirse por la prescripción competente.Pero como no sólo los actos entre vivos sino las transmisiones hereditarias están sujetas respecto a los bienes raíces a la solemnidad de esta inscripción, todos los referidos bienes, a no ser los pertenecientes a personas jurídicas, al cabo de cierto número de años se hallarán inscritos y al abrigo de todo ataque.La inscripción sería desde entonces un título incontrastable de propiedad, obteniéndose así el resultado a que otros querían llegar desde luego, sin que para ello sea necesario apelar a medidas odiosas, que producirían un grave sacudimiento en toda la propiedad territorial.
Son patentes los beneficios que se deberían a este orden de cosas; la posesión de los bienes raíces, manifiesta, indisputable, caminando aceleradamente a una época en que inscripción, posesión y propiedad serían términos idénticos; la propiedad territorial de toda la República a la vista de todos, en un cuadro que representaría, por decirlo así, instantáneamente sus mutaciones, cargas y divisiones sucesivas, la hipoteca cimentada sobre base sólida; el crédito territorial vigorizado y susceptible de movilizarse.”
d) Tracto sucesivo: las excepciones en su aplicación,
i. ¿son relevantes?
ii. ¿generan riesgos?
Respuesta:
Como la excepción más importante al tracto sucesivo está el procedimiento de saneamiento de la pequeña propiedad rural y urbana establecido en el Decreto Ley Nº 2.695 del año 1978 con arreglo al cual, a requerimiento del poseedor hecho a la Secretaría Regional del Ministerio de Bienes Nacionales y acreditando laposesión del inmueble cuyo avaluó fiscal para el pago del impuesto territorial sea inferior a ochocientas unidades tributariaspara el caso de inmuebles rurales y a trescientas ochenta unidades tributarias para el caso de inmuebles urbanos, el Ministerio de Bienes Nacionales, previa calificación de los antecedentes presentados por el interesado, más la publicación en la prensa de su solicitud y si no hay oposición de terceros, se dicta la resolución que reconoce al solicitante su calidad de dueño del inmueble respectivo.Esta resolución se inscribe en el Conservador competente prescribiendo en un año a contar de la fecha de la inscripción las acciones incluso del titular de una inscripción de dominio y de los acreedores hipotecarios si los hubiere.
El sistema ha operado bien y son contados los casos en que se ha producido algún conflicto de interés.
e) Calificación registral
i. Protección insuficiente del adquirente de buena fe, que puede perder el derecho real que haya adquirido si se demuestra que el titular registral no era el verdadero propietario.
ii. Posibilidad de superarlo extendiendo el alcance y reforzando la obligatoriedad de la calificación, a la vez que se amplía los efectos de la inscripción registral, en línea con el funcionamiento de los registros “de derechos”, ya sean de tipo germánico (Alemania, Austria, Suiza, España) o del tipo Torrens (Australia, Inglaterra, mayor parte de Canadá).
iii. Conveniencia de ese cambio para hacer innecesario el estudio de títulos en las transmisiones, y refinanciaciones; o al menos para simplificarlo de modo que pueda hacerlo el notario o cualquier otro perito no jurista sin mayor preparación.
1. En general, ¿por qué no hace ya el notario el estudio de título, en especial de aquellas transacciones en las que el dictamen presenta del título presenta escasa dificultad?
iv. Necesidad de definir en todo caso con mayor precisión el alcance de la calificación, incluso sin ampliar sus efectos.
1. Entiendo que el conservador chileno tiene en virtud de los artículos 13 y 14 del Reglamento Conservador ciertas facultades para calificar los títulos que se pretenden inscribir. En particular, ha de rechazar la inscripción cuando la copia del título no es auténtica, el título no se refiera a un inmueble o éste esté situado fuera de su jurisdicción territorial, sea visible en el título un vicio que lo anule absolutamente, o el título carezca de las designaciones legales necesarias para inscribirlo.
a. ¿Qué incluyen estas designaciones? ¿Tracto sucesivo?
2. El artículo 14 regula el procedimiento a seguir cuando dos personas soliciten inscribir el dominio sobre un mismo inmueble o si el vendedor no consta en el Registro como dueño o actual poseedor. En tales casos, se afirma que “el Conservador rehusará practicar la segunda inscripción o aquella en que el inmueble según el Registro no es del vendedor. En ambos casos, debe rehusarse la inscripción no pertinente hasta que se le haga constar que judicialmente se ha puesto la pretensión en noticia de los interesados a quienes pueda perjudicar la anotación expresándose la negativa en el título” (Rojas, 2002b).
a. ¿Basta con darle “noticia” o se requiere el consentimiento del interesado antes de inscribir?
Respuesta:
i. Uno de los principios de nuestro Código Civil es la buena fe, y si el tercero que ha adquirido lo ha hecho de este modo, podrá solicitar que se le indemnice por los perjuicios causados en su contra, (ya que a parte el perder el inmueble también ha sufrido un menoscabo económico), esto independiente del ejercicio de la acción reivindicatoria que a accionado el verdadero dueño, el cual también tendrá derecho a que se le indemnice los daños causados. Atendido que para que opere la tradición se requiere copulativamente justo título y buena fe y necesariamente la referencia a la inscripción del título del inmueble que se transfiere o sobre el cual se constituye otro derecho real – circunstancias estas que son calificados por el Conservador – es difícil que se afecten los derechos del verdadero titular de la inscripción atendida la secuencia registral – con excepción del saneamiento descrito en el Nº 2 d – que es debidamente calificado por el Conservador. En todo caso cabe señalar que si se invoca un título falso la inscripción practicada con arreglo a él sería ineficaz puesto que no habrá en tal caso justo título.
ii. – Creemos que el estudio de títulos no puede ni debe obviarse, máxime cuando todo inmueble puede ser objeto de actos o contratos en lapsos breves que podrían hacer atractivo financiera o jurídicamente una operación inmobiliaria.Dicho estudio necesariamente debe hacerse en relación al tiempo que media entre un estudio anterior y el que, insisto, necesariamente deberá hacerse respecto del periodo posterior a aquel.Reemplazar dicho estudio por un seguro de títulos es un espejismo, pues creo no habría compañía de seguros que asegurará títulos sin hacer ella igual estudio como requisito previo a tomar el riesgo.
iii. – 1 El estudio del título por el notario escapa a las funciones que la ley chilena le asigna a este funcionario y si en el hecho lo hiciera, lógicamente tomaría su tiempo y causaría el legítimo honorario por el trabajo realizado.
iv. – 1 Se entiende por designaciones legales aquellas que debe contener la inscripción conservatoria según la naturaleza del título (ejemplo: los deslindes del inmueble en el caso de las transferencias de dominio y constitución de hipotecas) y las comunes a toda escritura pública, como lo son la individualización de los contratantes a saber: nombres y apellidos, nacionalidad, estado civil, número de cedula de identidad y domicilio, la fecha de otorgamiento de la escritura pública, el nombre del notario y ciudad en que se encuentra el Oficio y el lugar y fecha del otorgamiento, la foja, número y año de la inscripción anterior por ser este dato indispensable para la debida inteligencia del tracto sucesivo en el caso de las transferencias y transmisiones, caso este último en que deben preceder a la inscripción de la adjudicación del o los inmuebles hereditarios, la inscripción especial de herencia a nombre de los herederos y a ésta la inscripción de la resolución administrativa dictada por el Servicio del Registro Civil en el caso de las sucesionesintestadas o de la resolución judicial si la sucesión es testamentaria en cuyo caso también debe inscribirse el testamento en el Registro de Propiedad respectivo.
Hay otras menciones que deben constar en el título como el pago del impuesto territorial (contribución de bienes raíces), del impuesto al mutuo en el caso de los créditos hipotecarios o del impuesto a las herencias y donaciones en el caso de adjudicación o enajenación de bienes hereditarios, y la constancia de haberse cumplido otros requisitos que sería largo enumerar y que de no ser acreditadas obstan a la inscripción.
2) Los casos previstos en el artículo 14 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, atendida la solidez que a la fecha ha alcanzado el sistema registral tras 148 años de vigencia, en la práctica no ocurren y de ocurrir, atendido que el Registro refleja claramente el tracto sucesivo por la ligazón que hay entre las sucesivas inscripciones, hace que el Conservador rehúse la inscripción improcedente y actuará con arreglo a la resolución judicial a que alude el artículo 14 mencionado no bastando la mera noticia a los interesados.
3) Riesgos no cubiertos por el sistema: posibilidad, incidencia y posibles medidas correctoras
a) Posibles transacciones celebradas entre el certificado registral y la firma de las escrituras. (Ejemplo del tipo: el 3-2-07 A vende a B con base en certificado emitido el 3-1-07, pero el 21-1-07 A ha vendido a C, quien inscribe inmediatamente sin que medie mala fe).
i. ¿Qué evita que el título de C entre en el registro?
ii. ¿Qué protección establece el sistema en ese caso para B?
b) Posibles transacciones celebradas entre la firma de las escrituras y la presentación en el registro
c) Entrega de fondos anterior a la denegación registral de la inscripción, lo que deja al adquirente, ya sea comprador y/o acreedor hipotecario sin derecho real sobre el bien.
d) Todo lo anterior, ¿sólo se evita retrasando el pago hasta la fecha de inscripción?
e) ¿Es seguro ese retraso de pago? ¿Es posible el fraude por parte de el depositario (entiendo que el notario, generalmente)?
f) Importancia de los riesgos por dobles inscripciones motivadas por:
iv. Multiplicidad de formas de regularizar propiedad
v. Escaso control de decisiones de regularización
vi. Escaso control de decisiones judiciales que fuerzan inscripción
vii. Fallos de los conservadores
1 ¿Con qué incidencia?
2 ¿En qué regiones?
Respuesta:
a) El Conservador practicará o rehusará la inscripción con arreglo al mérito de las inscripciones practicadas en los Registros a su cargo al momento de la anotación del título en el libro Repertorio ya que el certificado de hipotecas y gravámenes y de interdicciones y prohibiciones de enajenar y de litigios es el reflejo de la situación registral del inmueble a la fecha en que es otorgado y no a fecha posterior a aquella.
En lo concerniente a este punto cabe señalar que, si bien es cierto, el Conservador debe rehusar la inscripción en caso de no estar pagado el impuesto territorial, se ha establecido la posibilidad de inscribir el título cuando se haya celebrado un “convenio de pago” con la Tesorería General de la República.
En la práctica los otorgantes de la escritura de compraventa depositan el precio – generalmente mediante vale vista – en poder del notario ante quien se ha otorgado la escritura, con instrucción de entregarlo al vendedor contra exhibición que se le haga la copia de la inscripción practicada a nombre del comprador y certificado de hipotecas y gravámenes y prohibiciones en que conste que no hay inscripciones que menoscaben los derechos del comprador.
Lo expuesto responde a la pregunta hecha en la letra d) y el caso e) de posible fraude nunca se ha dado y creo no se dará pues la experiencia así lo prueba.
f) Los casos previstos en esta letra que yo sepa no ocurren.
4) Grado en que el CBR está “incompleto” (esto es, no informa de todos los derechos reales, definidos éstos en sentido funcional, como todos aquellos derechos que requieren consentimiento para ser afectados, lo que incluye por ejemplo el derecho de un arrendatario o el de una municipalidad por impuestos o urbanismo), dando lugar a que en el estudio de títulos se haya de recopilar información de otras fuentes y otras oficinas públicas:
a. Posesión física contradictoria con la posesión inscrita.
i. ¿Se requiere la inspección de las fincas para efectuar transacciones
ii. ¿Quién la efectúa?
b. Agencias públicas relacionadas con el uso del suelo y el urbanismo: por ejemplo, restricciones de uso y planes de expropiación.
i. ¿Quién acopia la información
ii. ¿Quien la evalúa?
c. Hacienda: Situación tributaria de las fincas.
i. ¿Quién acopia la información
ii. ¿Quien la evalúa?
d. Leyes especiales: por ejemplo, sobre indígenas y predios rurales.
i. ¿Cómo se llega a poner de relieve la restricciones que puedan ocasionar?
ii. ¿Quien las evalúa?
e. Situación conyugal.
i. ¿Cómo se llega a poner de relieve la restricciones que puedan ocasionar?
ii. ¿Quien las evalúa?
f. Otras?
Respuesta:
4) Según ya se ha dicho el certificado de hipotecas y gravámenes, de interdicciones y prohibiciones de enajenar y de litigios es prueba fehaciente de la situación registral del inmueble a que el se refiere y de no serlo por error del Conservador, éste, al igual que ocurre si practica una inscripción indebida, debe responder de los perjuicios causados para lo cual debe constituir fianza y/o tomar seguro de responsabilidad funcionaria.
a) La posesión inscrita, que en verdad no es tal sino que dominio inscrito, no da lugar a la contradicción que en este punto se indica.No hay exigencia legal de inspeccionar las fincas.
b) La formulación de políticas y normativa en el marco legal respectivo – Ley de Urbanismo y Construcción y Ordenanza General del ramo, relativas al uso del suelo urbano corresponde al Ministerio de Vivienda y Urbanismo y la aplicación y fiscalización de aquellas están a cargo del Departamento de Obras de la Municipalidad respectiva.
En lo pertinente y en lo que se refiere a las tierras de uso agrícola es el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) servicio dependiente del Ministerio de Agricultura, el encargado de la aplicación de las normas legales concernientes a las propiedades rurales.
c) En lo referente a la situación tributaria de las fincas dicha materia está bajo la tuición del Servicio de Impuestos Internos (SII.), repartición dependiente del Ministerio de Hacienda.
A la Subdirección de Avaluaciones del Servicio de Impuestos Internos debe cada Conservador de Bienes Raíces remitir el formulario Nº 2890 que, conteniendo la información referente a la individualización del inmueble – dirección y número del rol de contribuciones de la unidad inmobiliaria – indica si la transferencia es de la totalidad del inmueble o parte de éste a uno o másadquirentes, en cuyo caso debe indicarse el porcentaje de los derechos transferidos, apellidos y nombres de los contratantes y el número de rol único tributario respectivo de cada una de las partes del acto o contrato, forma de pago del precio en su caso, lugar y fecha del instrumento e indicación del notario ante el cual se otorgó y la firma del o los adquirentes.
El Conservador debe consignar en el recuadro respectivo la foja, número y fecha de la inscripción que practique con el mérito del instrumento a que dicho formulario Nº 2890 se refiere y con su firma remitirlo al Servicio de Impuestos Internos para que la sección de avaluaciones mantenga así al día la información que acopia y administra formando el catastro para fines tributarios que, como fluye de lo dicho, guarda estrecha relación con el catastro jurídico a cargo de los Conservadores de Bienes Raíces.
Por último, cabe hacer presente que el Notario no puede autorizar ningún acto o contrato ni el Conservador inscribirlos si no se encuentran pagados los impuestos respectivos que gravan el acto o contrato o los bienes a que estos se refieren.Es así como notarios y conservadores cautelan el interés fiscal y quedan solidariamente responsables con el contribuyente si autorizan un acto o contrato o practican su inscripción estando impago algún tributo.
d) Leyes especiales, por ejemplo, sobre indígenas y predios rurales.
Las respectivas leyes fijan los requisitos que en cada caso deben cumplirse para otorgar y autorizar los actos y contratos, dictar resoluciones administrativas o judiciales y practicar en su caso las inscripciones conservatorias que procedan.
De allí, en el caso de los Conservadores, la importancia de la calificación del título respectivo pues, al señalar el artículo 13 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces que el Conservador rehusará la inscripción si es en algún sentido inadmisible, da a la calificación registral un amplio campo en el cual debe necesariamente actuar para dar al sistema los atributos que tiene como medio eficiente para admitir a registro títulos realmente idóneos para producir los efectos de seguridad de los derechos inscritos y certeza para que la inscripción sea medio eficaz de prueba de la titularidad del derecho inscrito a nombre de quien la misma inscripción señala.
e) Situación Conyugal.
El matrimonio puede celebrarse bajo régimen de sociedad conyugal, separación total de bienes o participación en los gananciales siendo los de mas ordinaria ocurrencia los dos primeros.
En la escritura de compraventa o cualquiera otra referente a inmuebles debe dejarse constancia del estado civil de las partes; si se dice casado se subentiende que lo está bajo en régimen de sociedad conyugal, caso en el cual el marido es el administrador de la sociedad conyugal y representante legal de la mujer y si adquiere lo hace para la sociedad conyugal.Si vende, grava, o da en arriendo por más de 5 años los bienes raíces sociales urbanos o los rústicos por más de 8 años, necesariamente debe comparecer como presente al acto la mujer autorizando al marido para gravar, enajenar o arrendar estos inmuebles y si esto no ocurre, el acto o contrato adolece de nulidad relativa que se sanea en el lapso de cuatro años a contar de la fecha de la escritura.Si bien ésta nulidad, por ser relativa y no absoluta – (la que a mi juicio sería conveniente establecer para estos casos) – no obsta a la inscripción, el Conservador en la práctica rehúsa la inscripción y sólo procede a practicarla si se insiste en ello.Si, en cambio quien enajena, grava con hipoteca o da en arriendo por más de 5 u 8 años según se trate de un inmueble está separado totalmente de bienes, tal circunstancia debe señalarse en la escritura para lo cual se transcribe en élla el certificado de matrimonio que así lo acredita.
Caso especial es el inmueble que sirve de habitación permanente al matrimonio y a los hijos de dicho matrimonio y respecto del cual existe resolución judicial que lo haya declarado bien familiar – resolución de la que debe tomarse nota al margen de la respectiva inscripción de dominio –.
La institución de los bienes familiares tiene por objeto proteger al cónyuge no dueño de la propiedad y sus efectos se extienden también a los hijos del matrimonio, aunque no busca proteger a éstos de manera directa, ya que ninguna disposición los señala como titulares para solicitar esta declaración, por lo que en caso de faltar uno de los cónyuges no podrán los hijos solicitar este beneficio para ellos.
Por el hecho de solicitar la declaración de bien familiar del inmueble que sirve de habitación permanente a la familia, no significa que éste salga del comercio humano, sino que se establece un beneficio de excusión, el cual consiste que en caso que un acreedor quiera hacer efectivo su crédito, lo haga primero en otros bienes del deudor y en último caso sobre este bien, evitando de este modo que se burle a los acreedores.
5) Porcentaje de propiedad inmueble no registrada, por diversos motivos.
a. Propiedad informal
i. Importancia aproximada
ii. Causas
iii. Soluciones
b. Como consecuencia de herencias
i. Importancia aproximada
ii. Causas
iii. Soluciones
c. Otros
Respuesta:
En lo relativo al porcentaje de propiedad no registrada, en verdad carezco de este antecedente, mas, creo que es irrelevante pues según el artículo 590 del Código Civil: “Son bienes del Estado todas las tierras que estando situados dentro de los límites territoriales carecen de otro dueño”.Son también bienes del Estado las nuevas islas que se forman en el mar territorial o en ríos y lagos que pueden navegarse por buques de mas de cien toneladas (artículo 597 del Código Civil).Por su parte el artículo 591 del mismo Código Civil señala que el Estado es dueño de todas las minas, dominio que corrobora el Nº 24 del artículo 19 de la Constitución Política del Estado que dice que dicho dominio es absoluto, exclusivo, inalienable e imprescriptible comprendiéndose en éstas las covaderas, las tierras metalíferas, los salares, los depósitos de carbón e hidrocarburos y las demás sustancias fósiles, con excepción de las arcillas superficiales no obstante la propiedad de las personas naturales o jurídicas sobre los terrenos en cuyas entrañas estuvieren situados.Los predios superficiales estarán sujetos a las obligaciones y limitaciones que la ley señala para facilitar la exploración, la explotación y el beneficio de dichas minas.
Los particulares pueden obtener –siempre por resolución judicial – concesiones de exploración y explotación de yacimientos mineros – exceptuándose de ellos los hidrocarburos líquidos y gaseosos – concesiones que son de propiedad del titular como lo son también los derechos de uso y goce de las aguas superficiales y subterráneas alumbradas y que se conceden por la Dirección de Aguas dependiente del Ministerio de Obras Públicas.
Atendido el criterio legalista del pueblo chileno – anecdóticamente puede señalarse que los textos legales se expende al público en cómodas ediciones de bolsillo en los kioscos de diarios y revistas – se preocupan de contar con su escritura debidamente inscrita y en los niveles socio económicos más altos a contar con un título que les permita acceder a un crédito hipotecario para financiar alguna actividad comercial o industrial.
Luego, prácticamente casi todas las unidades inmobiliarias están inscritas a nombre de sus dueños – no poseedores como erróneamente algunos sostienen – y el Decreto Ley Nº 2695 de 1978 sobre saneamiento de la pequeña propiedad urbana o rural ha sido un eficiente medio para proveer de título de dominio, especialmente en aquellos casos en que, tratándose de la transmisión de inmuebles, éstos permanecieren inscritos a nombre del causante y no del heredero poseedor, pero no dueño según el Registro de Propiedad.
6) Dificultades en la sustitución al acreedor hipotecario.
a. i) Obviamente hay interés de parte del acreedor hipotecario por mantener ligado al deudor del crédito hipotecario o de consumo puesto que su negocio es percibir los intereses, de allí que incluso es habitual que contractualmente exista cláusula de pago de uno o más dividendos no devengados para el caso de prepago de la deuda.
Nuestra legislación acepta y respeta la libertad de contratación y la libre circulación de los bienes, de allí entonces que en el caso previsto en la pregunta no están establecidos otras limitaciones que las que las partes hayan contractualmente convenido.
La hipoteca en nuestra legislación puede ser especifica para garantizar una obligación determinada o general para garantizar varias obligaciones que contractualmente se contraigan en el futuro por un mismo deudor con un mismo acreedor, lo que obsta a una hipoteca absoluta como en la pregunta a 1 iii se formula salvo, claro está, que la expresión “hipoteca abstracta” tenga un sentido distinto al que le he dado en mi respuesta.
b) Necesidad de un nuevo estudio de título antes de refinanciar.
En atención a lo que yo llamo Registros Vivos, esto es que la situación registral de un inmueble no es estática y por ende está sujeta a cambios que pueden alterar el valor del bien registrado, tales como un embargo, una prohibición judicialmente decretada de celebrar actos y contratos en relación al bien inscrito – sólo por citar algunas de las nuevas situaciones en que puede encontrarse el bien inscrito – es a todas luces conveniente y necesario practicar un nuevo estudio de los títulos, por lo menos a contar desde la fecha del último estudio realizado para tener la certeza de la suficiencia de la garantía hipotecaria ofrecida por el deudor.
ii. Insisto que la inscripción practicada en el Registro de Propiedad acredita precisamente la propiedad del titular de dicha inscripción sobre el bien raíz que dicha inscripción ampara, mas por las razones expuestas tanto en el párrafo precedente como en consideraciones anteriores, especialmente la genérica y real en el sentido de que los registros del Conservador son registros vivos y por ende no son inmutables los asientos registrales, salvo claro está en el importante rol que cumplen y en lo que si son eficientes como lo es el resguardo y seguridad de los derechos de que dan cuenta las inscripciones competentes, hace necesario que se haga, como ya se ha dicho el estudio de títulos por el lapso transcurrido desde el último estudio efectuado y la fecha en que un nuevo título deba ser inscrito.
c) Aranceles por subrogación.
Los derechos arancelarios de Notarios de uno o dos pesos y de los Conservadores de dos o tres pesos por cada mil pesos del monto del acto o contrato, son sólo el cincuenta por ciento de lo indicado tratándose, de las repactaciones de créditos hipotecarios y en ningún caso puede calcularse por ambos funcionarios suma alguna por concepto de derechos arancelarios sobre montos del acto o contrato que excedan de $128.000.000.
El peso o los dos pesos por cada mil pesos rige para los Notarios y Conservadores de Santiago, Valparaíso, Viña del Mar y San Miguel y que en el resto del país el arancel fija tal derecho en dos y tres pesos por mil respectivamente no puede tampoco calcularse sobre montos superiores a $128.000.000.
Hay que hacer presente que los intereses, comisiones e impuestos no están afectos a limitaciones o rebaja alguna y se calculan sobre el monto total a que alcance la operación inmobiliaria o crediticia.
La reducción del arancel es indudablemente respetada y si en algún caso puntual no se respetara la ley que así lo dispuso, el afectado puede hacer el reclamo pertinente al Gobernador Provincial respectivo o al Ministro Visitador de la Corte de Apelaciones con jurisdicción en la ciudad donde el Notario o Conservador tiene su Oficio y cuyo nombre y apellidos deben constar en la dependencia del oficio al que accede el público que concurre a él.
d) La posibilidad prevista en esta letra del Nº 6 no tienen en el caso de la hipoteca general el alcance que se señala (i) como tampoco en el caso ii de esta letra d) y el ejemplo que se da relativo a la tarjeta de crédito es desconocido en nuestro medio por ahora.
