Recientemente, hemos conocido un fallo (1) por medio del cual la Ilustrísima Corte de Apelaciones de la Serena, revocando la sentencia de primera instancia, ha ordenado al Conservador de Bienes Raíces de dicha ciudad, efectúe, al margen de determinadas inscripciones de dominio, la anotación – subinscripción – de que la superficie del predio amparado por dichas inscripciones (originalmente de 2000 hás.) es de 9000 hás. aproximadamente.
El problema resuelto por este fallo dice relación con la inexistencia en nuestra normativa registral de un sistema que permita resolver adecuadamente, entre otros aspectos, la falta de determinación de superficie de los predios o inmueble que acceden al Registro para su inscripción.
Desde luego, el art. 78 del Reglamento de Registro del Conservador de Bienes Raíces, relativo a los requisitos que contendrá la inscripción de títulos de propiedad y de derechos reales, no hace exigible consignar la superficie ni cabida de los bienes raíces y solo obliga a consignar en su número cuarto: “el nombre y linderos del fundo”.
Es de común ocurrencia que aparezcan o se produzcan distorsiones, diferencias o discordancias entre los datos que aporta la inscripción registral – sobre todo si es de antigua data – con respecto a las características actuales del inmueble sobre el que recaen.
Téngase presente que el reglamento aludido no especifica que debe entenderse por “linderos”, lo que ha permitido que se citan como tales, accidentes geográficos, cercos, nombres de vecinos, zanjas, ríos, canales o bosques que con el transcurso de los años van sufriendo notables mutaciones y van creando problemas, los que gracias a la técnica en materia cartográfica, topográfica y satelital, van encontrando soluciones que ponen en duda y obsolescencia documentos, planos, antecedentes y técnicas de medición de muy antigua data.
En España, pese a contar con un sistema registral de folio real, con catastro y con técnicas de registración modernas y eficientes, el problema en la imprecisión de superficie y deslindes aún subsiste, sobre todo en zonas rurales y se ha solucionado a través del mecanismo de las denominadas Actas de Notoriedad y de los Expedientes de Dominio (Artículos 200, 201,203, 204 Ley Hipotecaria y artículos 272 y siguientes del Reglamento de la Ley Hipotecaria), medios a través de los cuales se podrá hacer constar en el Registro la mayor cabida de fincas ya inscritas.
En el caso de las Actas de Notoriedad se da la característica de ser un procedimiento mixto ya que se inicia ante el Notario del lugar donde radica la finca y termina con la intervención del Juez de primera instancia, quien una vez oído al Ministerio Fiscal, dictará un auto, aprobando o denegando el Acta. Previamente deberá describirse el inmueble y citar el domicilio de las personas de quien proceden los bienes, así como de las demás personas que hayan de ser notificadas.
En el caso del Expediente de Dominio, se trata de un procedimiento judicial, similar a los de jurisdicción voluntaria que tiene por objeto, registrar los excesos de cabida y además acreditar la adquisición del dominio a los efectos de proporcionar un titulo inmatriculador y sirviendo también para reanudar el tracto registral interrumpido.
Sumariamente, conoce de él el Juez de primera instancia donde radica la finca objeto del trámite, se requiere la descripción del inmueble con sus cargas o gravámenes, información del catastro, pruebas que se proponen para acreditar lo pedido, y lo mas importante, a nuestro juicio, la designación de los propietarios de los predios colindantes, a quienes se les deberá citar personalmente o por escrito, etc., etc.
Oído el Ministerio Público y los posibles interesados o afectados y rendidas todas las pruebas, el Juez dicta una resolución judicial en la forma de auto por la que se determina acceder o no a lo solicitado. Auto que es apelable en ambos efectos.
Complementando estas normas de la Ley Hipotecaria y de su Reglamento la Ley número trece de 30 de Diciembre de 1996 publicada en el B.O.E. N° 315 del 31 de Diciembre de 1996 en su sección cuarta trata de la Referencia Catastral y en su articulo 53 N° 7 establece que “en lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al titulo inmatriculador certificación catastral descriptiva y grafica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho titulo”.-
Y en el número diez establece: “la modificación de superficie o la rectificación de linderos fijos o de tal naturaleza que hagan dudar de la identidad de la finca podrá efectuarse en virtud de acta notarial de presencia y notoriedad que incorpore un plano de situación a la misma escala que la que obra en el catastro, e informe de técnico competente sobre su medición, superficie y linderos. Dicha acta se ajustará en su tramitación a lo prevenido en el articulo 203 de la Ley Hipotecaria a excepción de lo previsto en su regla octava”.
Desde luego que España tiene una ventaja al contar con una Institución formidable que ayuda a la ordenación territorial y que es el Catastro Inmobiliario, que es un Registro Administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos y urbanos y cuya finalidad primordial es de justicia tributaria.
Sería ilusorio pretender contar con un Catastro Inmobiliario como el español, Chile aun no puede darse ese lujo pero si hacer presente que nuestro Servicio de Impuestos Internos cuenta con un Catastro que también persigue fines fiscales y tributarios y al cual los Conservadores de Bienes Raíces contribuimos a fortalecer a través del mecanismo del formulario 2890, pues al practicar una inscripción en el Registro de Propiedad, el Conservador debe remitir obligatoriamente el referido formulario, con los antecedentes mas importantes del predio inscrito entre los cuales destaca el número del rol de avalúo que le corresponde en el catastro. Lo mismo sucede, al exigir los certificados de Asignación de Rol de avalúo en trámite, en los casos de subdivisión de la propiedad.
Asimismo, los Conservadores de Bienes Raíces ratifican los datos del catastro a través de un programa de aplicación de consulta catastral, recientemente creado por el Servicio de Impuestos Internos, que se materializa en una “solicitud de modificación de antecedentes” y en virtud de la cual, el Conservador de Bienes Raíces debe confirmar o rechazar a la oficina virtual del Servicio, datos relativos al rut, nombre del titular, fecha de inscripción, fojas, número, año de inscripción, número del rol, dirección y comuna.
El Servicio de Impuestos Internos, otorga actualmente lo que podríamos denominar un “certificado de amparo de inscripción” por el que se atribuye un rol de avalúo, dirección correspondiente al bien raíz, nombre y rut del titular o propietario, destino de la propiedad, avalúo y su eventual exención, superficie del terreno y superficie de la construcción, con la firma virtual del Subdirector de Avaluaciones del Servicio de Impuestos Internos.
“En definitiva, el catastro territorial de bienes raíces a cargo del Servicio de Impuestos Internos, constituye en la actualidad un adecuado registro de la propiedad inmobiliaria existente en el país, que proporciona información bastante exacta acerca de la ubicación, superficie, deslindes, uso o destino del predio, tasación para fines de tributación e identificación de los propietarios”. (2)
Es del caso señalar que en materia de subdivisión predial urbana y agrícola se obra con sujeción a planos autorizados por las Direcciones de Obras Municipales y por los departamentos técnicos del Servicio Agrícola y Ganadero, respectivamente.
También se accede al Registro a base de planos en las asignaciones y ventas de inmuebles sociales que se comercializan a través de los Serviu. Y, tratándose de la Propiedad Horizontal, hoy del Régimen de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 19.537) que tiene normas especiales que configuran un remedo de folio real, reglas especiales obligan a la inscripción de un plano del suelo y del edificio y que es autorizado por la autoridad administrativa y municipal y que es exacto. Es decir se configura un verdadero catastro del inmueble o edificio dividido por pisos y departamentos.
Por último, en materia de constitución de Dominio reglamentado por el D.L. 2.695 sobre saneamiento de Dominio de la pequeña propiedad rústica y urbana en los planos se está usando proyección U.T.M. la misma que se utiliza en los planos de constitución de la concesión minera.
De tal suerte que el uso obligatorio de todos estos planos implica que las posibilidades de imperfección en la individualización y superficie de los inmuebles, va desapareciendo.
En nuestra legislación, el art. 842 del Código Civil, que consagra la servidumbre de Demarcación y Cerramiento (art. 844 C.C.), a nuestro juicio, permitiría en cierta medida solucionar el problema, puesto que habilitaría al titular o poseedor inscrito solicitar directamente al Tribunal la determinación de sus deslindes – declarando su aumento o disminución – concurriendo con los respectivos dueños de los predios colindantes en una escritura pública y haciéndose la demarcación a expensas comunes.
La referida acción de Demarcación supone que no existan en el terreno linderos o hitos que determinen la línea de separación de los predios o que estos han desaparecido o han sufrido mutaciones o no han sido antes demarcados.
La precisión en la determinación de los deslindes y superficie de un predio es vital puesto que éstos fijan, en el plano horizontal, la extensión material del derecho real de dominio, lo que significa que el dueño de un predio lo es de todo el terreno comprendido dentro de los deslindes o limites de éste. En definitiva, los deslindes permiten la individualización del predio y la determinación de que se trata de una cosa singular. Permiten en definitiva, la consagración del principio Registral de la Especialidad y determinación del inmueble. Es decir, tanto el inmueble inscrito como los derechos reales que pueden existir se recojan en el Registro de un modo claro, determinado e indubitado.-
Pero, el problema subsiste ó es de difícil resolución cuando por ejemplo el titular ó poseedor inscrito de un bien raíz lo lotea ó éste es objeto de una división, la que debe señalar necesariamente la superficie – que no está consignada en la inscripción – para conformarse con las disposiciones de la Ley General de Urbanismo y Construcción y su Ordenanza o la aplicación de las normas del Decreto Ley 3.516 sobre división de predios rústicos. (3)
En el caso especifico de planos en los cuales se consigna una superficie mayor que la que señala la respectiva inscripción de dominio, nosotros postulamos su rechazo a su agregación al Registro y la consiguiente y pretendida subinscripción de modificación de superficie. Y ello, por que podrían verse perjudicados o amagados los derechos de terceros, específicamente los derechos de los propietarios de los predios colindantes, salvo que estos concurran declarando en escritura publica su conformidad con las modificaciones o alteraciones propuestas. O como alternativa, aceptarse una diferencia no mayor a un diez por ciento (10%) de superficie, aplicando analógicamente lo dispuesto en los artículos 1831, 1832 y 1833 del Código Civil. (4)
En el caso del fallo en comento, el Conservador de Bienes Raíces que fue objeto de la solicitud de aclaración y rectificación de un terreno, a nuestro juicio, actuó bien al negarse y en definitiva, permitir que el problema se radicara donde corresponde, los Tribunales de Justicia. En efecto, si bien el o los solicitantes de la rectificación de superficie, comuneros en el dominio, plasmaron su solicitud en una Escritura pública, ésta declaración continua siendo una declaración unilateral de voluntad, la que no resguarda en absoluto los derechos de los poseedores colindantes, quienes pueden verse perjudicados con un aumentos significativo de la superficie de un predio, en desmedro de ellos.
En la especie, el predio en cuestión, originalmente, tenía mas o menos 2.000 hectáreas más “15 posesiones equivalentes” la que fue sustituida por 9.094 hectáreas y fue adquirido como especie o cuerpo cierto por lo que si bien carece de relevancia la diferencia de superficie que pueda producirse entre las partes contratantes (art. 1833 del C.C.), esa diferencia de 7.000 hectáreas si puede ser muy significativa y pesar en desmedro de los colindantes y terceros poseedores. Creemos que la exigencia de oír o citar a los interesados o colindantes tiene su explicación y lógica, si consideramos lo siguiente:
1°) Los procedimientos establecidos en el Derecho Español precedentemente analizados, cuales son los Expedientes de Dominio y las Actas de Notoriedad en las que debe citarse, en un caso, además de los titulares de los predios colindantes, “a las personas ignoradas a quienes puede perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos, además de las correspondientes publicaciones” (Art. 201 regla 3° L.H.) y en el otro, “genéricamente citar a las personas que tengan algún derecho sobre la finca, al poseedor de hecho, al portero o a los inquilinos y genéricamente a cuantos puedan ostentar algún derecho sobre la finca” (Art. 203 reglas 4° y 5° L.H.).
2°) La Doctrina Nacional. En efecto el profesor Domingo Hernández Emparanza, en la obra citada de la Fundación Fueyo (pag. 286), entre las medidas de coordinación susceptibles de adoptarse entre el Registro y el Catastro, sugiere, un procedimiento administrativo “en el que los interesados que no se conformaren con las especificaciones del catastro deduzcan su reclamación o acción de rectificación ante el S.I.I., dentro del plazo que se fije, facultándose al Servicio para resolver previa audiencia a los colindantes. Contra la resolución del Servicio, las partes podrán naturalmente recurrir ante la justicio ordinaria, en un contencioso administrativo.
3°) Por último, el propio texto del art. 842 del Código Civil que contempla la concurrencia genérica de los dueños de los predios colindantes, para los efectos previstos en dicha disposición.
El profesor Hernández sugiere la obligatoriedad de acompañar copia del plano catastral o plano visado por el S.I.I. para practicar cualquier inscripción de transferencia de inmuebles. Y plantea que, en caso de disconformidad entre los datos materiales que consten de los títulos y los que se consignan en el Catastro, en lo que dice relación con medidas y deslindes, debiera dársele preferencia al Catastro. No concordamos con esta última afirmación del profesor Hernández puesto que la finalidad del Catastro es exclusivamente fiscal y tributaria y éste aún no es perfecto, y el Registro de la Propiedad es el único Registro que tiene efectos de fe pública respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles. Además, en la legislación comparada, española, a propósito del tema se dispone “a los solos efectos catastrales, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos”. Art. 3° segunda parte de la Ley del Catastro Inmobiliario. Real Decreto 1-2004 del 05 de Marzo, publicado en el B.O.E. N° 58 de 08 de marzo de 2004.
En algunos otros casos, las solicitudes de diferencia de cabida o superficie se plantean directamente al Conservador de Bienes Raíces basándose solo en una minuta unilateral y planos en la que se solicita se modifique la superficie del o los inmuebles y el archivo del plano y la consecuente anotación marginal.
Como tales solicitudes implican la modificación ó la complementación de un titulo inscrito, el asunto debe someterse a la decisión de los Tribunales, los que han resuelto, acertadamente a nuestro juicio que: “ Los artículos 52 y 53 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces establecen taxativamente los títulos que deben y pueden inscribir los Conservadores requeridos a la practica de dicha actuación, no encontrándose en tal enumeración el deber ni la facultad de dichos funcionarios de dar lugar a la inscripción o anotación marginal de minutas unilaterales que alleguen documentos.” (5)
También el Conservador de Bienes Raíces conoce de casos relacionados con problemas de superficies y cabidas cuando el propietario o loteador subdivide su predio asignándole una superficie mayor que la que refleja el Registro y confecciona planos y transfiere o adjudica lotes que no guardan relación con la superficie de que da cuenta la inscripción registral.
Como se ha empleado la expresión “más o menos” o “aproximadamente”, la Ilustrísima Corte de Apelaciones de Concepción, en dos casos de que hemos conocido, ha ordenado a los respectivos Conservadores de Bienes Raíces que, habiendo rechazado la inscripción de lotes productos de estas subdivisiones, inscribir, en un caso amparándose fundamentalmente en que “Dilucidar si la expresión “más o menos” puede comprender la diferencia de superficie anotada en este caso, no es una materia que corresponda intervenir al Conservador de Bienes Raíces, si no que ingresa al derecho de las partes contratantes o de aquellas a quien pudiere afectar, pero en caso alguno a un funcionario que debe obrar en el marco de sus facultades normativas del cargo que ejerce. Cabe agregar que en esta sede y procedimiento no se encuentra en discusión la real cabida de un predio, sino las atribuciones del Conservador para no acceder a una inscripción propietaria”. (6). Y, en el otro caso, “Como se aprecia de los ejemplos propuestos por la regla (art. 13 del Reglamento), los vicios y defectos de que adolezca una escritura deben constar en ella misma, aparecer de manifiesto de su simple lectura, de suerte que el funcionario que se niega a efectuar una inscripción porque la superficie del predio consignada en el instrumento no concuerda con la indicada en la inscripción del titulo original, excede sus facultades, no es una materia en que corresponda intervenir al Conservador, sino que ingresa al derecho de las partes que celebran el acto jurídico o de aquellas a quienes pudiese afectar. Cabe agregar que en esta sede y procedimiento no se encuentra en discusión la cabida real de un predio, sino las atribuciones del Conservador para no acceder a una inscripción propietaria”. (7)
Nos parece que las objeciones de los Conservadores de Bienes Raíces al rechazo de estas inscripciones obedecen al deseo de salvar su responsabilidad ante el evento de que se produzcan eventuales perjuicios a los terceros colindantes u otros poseedores inscritos y, con el objeto de evitar que se introduzca un elemento que pueda perturbar o alterar la seguridad jurídica inmobiliaria de los terceros poseedores inscritos, seguridad jurídica que es la finalidad fundamental de la Institución Registral.
Como se puede apreciar, el problema de la exacta determinación de la superficie y deslindes de los predios es un problema que debe ser resuelto para evitar frecuentes litigios, juicios y reparos a los títulos e inscripciones y además para evitar dudas e incertidumbres en la contratación inmobiliaria lo que impide un desarrollo más dinámico y eficiente del mercado inmobiliario.
Una ocasión propicia para solucionar este problema habría sido que se hubiese contemplado su estudio y solución en el proyecto de Reforma del Sistema Notarial y Registral presentado por la Presidenta de la Republica a través del Mensaje N° 1234-355 al H. Congreso Nacional, de fecha 3 de marzo del año 2008. Pero, desgraciadamente, este y otros problemas de carácter registral que no es del caso señalar por ahora, y que requieren de urgente solución, no han sido contemplados en dicho proyecto.
Pensamos que aún es tiempo y que un debate serio e informado de carácter técnico-científico sobre el mencionado proyecto puede solucionarlos.
Referencias:
1) Sentencia de la Ilustrísima Corte de Apelaciones la Serena de 24 de Octubre de 2007.- Causa Rol N 820-2007, caratulada Vega Etcheverry Pablo en Rep. de Carmen Rosalia Aguirre Villalón y otros (Solicitantes).
2) Estudios sobre Reformas al Código Civil y de Comercio. Cuarta parte. Derecho Registral Inmobiliario. Fundación Fernando Fueyo Laneri. Pag. 284.
3) Articulo. Observaciones sobre el régimen de inscripciones del Registro de Propiedad del C.B.R. en relación al catastro que lleva el S.I.I.. César Fuentes V. Revista de la Asociación de Notarios y Conservadores de Chile. Enero-Marzo de 2000. pag. 15.
4) El porcentaje del 10% lo considera la legislación española para precisar la correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca y admite que la habrá cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10% y siempre que además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. (art. 45 letra b del Real Decreto 1-2004). Ley de Catastro Inmobiliario. Publicado B.O.E. N° 58 de 08 de Marzo de 2004.
5) Corte suprema, 24 de septiembre de 2007. Paul René Puchulu Servanti. Solicitud de inscripción de bien raíz (Recurso de casación en el fondo, rechazado). Rol. N° 4636-06. Considerando 2°.
6) Corte de Apelaciones de Concepción. Sentencia de 10 de mayo de 2006. Rol 65.843. Negativa a inscribir Conservador de Bienes Raíces Coronel. Considerando 3°, segunda parte.
7) Corte de Apelaciones de Concepción. Sentencia de 29 de octubre de 2007. Rol 4.340. Negativa a inscribir Conservador de Bienes Raíces Mulchen. Considerando 4°, segunda parte.
