Este año habrán transcurrido 150 años desde que se promulgó el Código Civil, que comenzó a regir el 1º de enero de 1857, y 140 años desde que murió don Andrés Bello López, autor de aquel y del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces en cumplimiento de lo que dispone el artículo 695 de dicho Código, el que a la letra dice: «Un reglamento especial determinará en lo demás los deberes y funciones del Conservador y al forma y solemnidad de las inscripciones«.
«Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador.
De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de habitación o de censo y del derecho de hipoteca (artículo 686 incisos 1º y 2º del Código Civil)».
Por su parte el artículo 689 dispone que debe inscribirse la sentencia ejecutoriada que reconociere como adquirido por prescripción el dominio o cualquiera otro de los derechos reales mencionados en los artículos 686 y siguientes, a saber:
a) La resolución que conceda a los herederos o cesionarios la posesión efectiva de los bienes del causante si entre ellos hay inmuebles e igualmente, y al mismo tiempo, el testamento si la sucesión es testamentaria.
b) En el caso de existir inmuebles dentro de la masa hereditaria se inscribirán éstos a nombre de los herederos, y cesionarios de derechos hereditarios, en su caso, inscripción ésta que habilita a los herederos para disponer de consuno de los inmuebles hereditarios.
c) Si por un acto de partición se adjudican a herederos o extraños a la sucesión los inmuebles o parte de éstos que antes se poseían proindiviso, el acto de partición, en lo relativo a cada inmueble o cada parte adjudicada, se inscribirá a nombre del o los adjudicatarios. Las inscripciones anteriormente indicadas se practicarán en el registro de Propiedad a cargo del Conservador que tenga competencia en la comuna o agrupación de comunas en que el o los inmuebles se encuentren situados.
Los títulos idóneos para practicar las referidas inscripciones serán:
a) Las escrituras públicas que den testimonio del acto o contrato.
b) La resolución del Director Regional del Servicio del Registro Civil en el caso de la posesión efectiva del causante, tratándose de una sucesión intestada, o aquella que debe dictarse por el juez del lugar en que tuvo su último domicilio el testador, si la sucesión es testada.
c) La resolución del juez árbitro que haya conocido del juicio particional en el caso que la partición no la hayan hecho los herederos de común acuerdo lo que es factible si éstos son todos mayores de edad, tienen la libre disposición de sus bienes y no haya asuntos previos que resolver.
d) La resolución judicial cuando ésta es el título registralmente idóneo, como ocurre en el caso del embargo de bienes raíces o medidas precautorias de prohibición de celebrar actos y /o contratos respecto de inmuebles.
Lo dicho se aplica también a los derechos de aprovechamiento de aguas, los cuales pueden ser también hipotecados al igual que los bienes raíces y por ende ser objeto de prohibiciones convencionales o judiciales de gravar o enajenar, y de embargo.
Tratándose de inscripciones relativas a las viviendas sociales, esto es, aquellas que no teniendo un precio superior al que las leyes que rigen en esta materia señalan, se inscriben agregando a los registros de Propiedad, de Hipotecas y Gravámenes y de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar, copia autorizada por el notario ante el cual se haya firmado y protocolizado el contrato que da testimonio de la compraventa de la vivienda social, de la hipoteca y de la prohibición de gravar y enajenar dicho inmueble, en tanto no se haya pagado el mutuo concedido al comprador por un Banco u otra institución de crédito.
Si el título en virtud del cual se practica la inscripción es una resolución judicial ejecutoriada o que causa ejecutoria, se indicará su fecha, la designación del tribunal, el número de la causa en que incide y se copiará literalmente su parte dispositiva.
Para llevar a efecto una inscripción debe exhibirse al Conservador copia auténtica del título y ésta tendrá: la fecha de la inscripción, la naturaleza y fecha del título, los nombres, apellidos, domicilios de las partes y la designación de la cosa según todo ello aparezca en el título y la oficina o archivo en que se guarde el título original y se mencionará además la precedente inscripción si se trata de la transferencia de un derecho antes inscrito. La inscripción terminará con la firma del Conservador.
En el caso de la inscripción del testamento se indicará la fecha de su otorgamiento, la individualización del testador, herederos y legatarios expresando sus cuotas, o los respectivos legados.
La inscripción de los actos legales de partición comprenderá la fecha de este acto, la individualización del partidor, y la designación de las partes o hijuelas de los adjudicatarios.
En el caso de la tradición de un derecho de servidumbre ésta se efectuará mediante una escritura pública en que el tradente exprese constituirlo y el adquirente aceptarlo, pudiendo esta escritura ser la misma del acto o contrato; o sea, que esta no requiere inscripción, pero en la practica se inscribe por cuanto con ello se le da la debida publicidad, especialmente por cuanto, además de la naturaleza esencialmente pública de los Registros conservatorios, la servidumbre constará en el respectivo certificado de hipotecas y gravámenes relativo al inmueble gravado con dicha servidumbre si ésta ha sido inscrita.
Objeto y Efecto de la Inscripción
Como hemos ya visto, la inscripción tiene por objeto la tradición de los inmuebles y de los derechos reales constituidos en ellos y ampara y por ende da seguridad a los bienes y derechos inscritos lo que a la vez permite darles suficiente y adecuada publicidad.
Los efectos de las inscripciones se retrotraerán a la fecha de la anotación del título en el libro Repertorio, anotación que caduca a los dos meses de practicada, si como resultado de la calificación que del título debe hacer el Conservador para determinar si éste cumple con los requisitos para admitirlo a registro, no se subsanan por el interesado los defectos que obstaren a su inscripción.
Es pues la anotación del título en el libro de Repertorio la que fija la prioridad registral y fija en el tiempo y en el espacio los efectos de la inscripción – seguridad y certeza jurídica de los derechos inscritos – transformando así los derechos meramente personales a que da origen el contrato, en derechos reales que, como es sabido, tienen amplio espectro, puesto que son tales los que se tienen sobre un bien sin respecto a determinada persona, o sea, que dicho derecho debe ser reconocido por todos en relación a su titular, que en el caso de los derechos sujetos a inscripción, tal titular es aquel que como tal figura en la inscripción conservatoria.
Dicha inscripción en nuestro sistema registral acredita sólo posesión y no dominio, pero no debe olvidarse que según el artículo 700 de nuestro Código Civil el poseedor se reputa dueño, presunción que si bien es meramente legal y admite prueba en contrario, no es menos cierto que esa supuesta fragilidad no es tal por cuanto por su parte del artículo 2.517 del Código Civil establece: «Toda acción por la cual se reclama un derecho se extingue por la prescripción adquisitiva del mismo derecho«, y el artículo 2.505, también del Código Civil, estatuye que: «Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces o de derechos reales contituidos en éstos sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo» y, finalmente el artículo 2.500 establece que: «Si una cosa ha sido poseída sucesivamente y sin interrupción – tracto sucesivo – por dos o más personas, el tiempo del antecesor puede o no agregarse al tiempo del sucesor según lo dispuesto en el artículo 717«, por su parte éste artículo permite a cada poseedor añadir a la posesión propia la de una serie de antecesores, si bien con sus calidades y vicios, vicios que de existir, evidentemente harán desistir de la celebración de cualquier acto o contrato al eventual sucesor en el bien de que se trate.
Don Andrés Bello en el Mensaje del Código Civil dice sobre esta materia: «La inscripción es la que da la posesión real y efectiva, el que no ha inscrito su título no posee; es un mero tenedor. Como el Registro Conservatorio esta abierto a todos, no puede haber posesión más pública, más solemne, más indisputable que la inscripción…» «No dando a la inscripción conservatoria otro carácter que el de simple tradición, la posesión conferida por ella deja subsistentes los derechos del verdadero propietario, que solamente podrían extinguirse por la inscripción competente»… «Los bienes raíces al cabo de cierto número de años se hallarán inscritos y al abrigo de todo ataque. La inscripción sería desde entonces un título incontrastable de propiedad…» «La posesión de los bienes raíces, manifiesta, indisputable, caminando aceleradamente a una época en que la INSCRIPCIÓN, POSESIÓN Y PROPIEDAD serían términos idénticos; la propiedad territorial de la República a la vista de todos, en un cuadro que representaría, por decirlo así, instantáneamente sus mutaciones, cargas y divisiones sucesivas, la hipoteca cimentada sobre base sólida, el crédito territorial vigorizado y susceptible de movilizarse».
La transcripción de artículos del Código Civil y de parte del Mensaje de éste en lo que al Registro Conservatorio se refiere, confrontado con la realidad en materia de derecho de propiedad, de crédito hipotecario realmente vigorizado, los contadísimos juicios reivindicatorios que quizás existan en nuestros tribunales y el evidente desarrollo del mercado inmobiliario, que descansa en el cumplimiento del vaticinio de don Andrés Bello en cuanto a que inscripción, posesión y propiedad serán términos idénticos, son también prueba más que evidente que nuestro sistema registral cumple a cabalidad con los objetivos que tuvo en vista el autor de nuestro Código Civil, Código que ha sido una de vigas maestras que ha permitido que las instituciones jurídicas que regula hayan contribuido al adecuado ordenamiento jurídico de nuestra sociedad en los aspectos que por sus normas se rigen.
La institucionalidad registral es, sin lugar a dudas, una de aquellas y si bien puede ser perfectible mediante la aplicación a su gestión de los adelantos tecnológicos que las ciencias de la información nos proveen, no es menos cierto que las bases jurídicas del sistema han más que probado sus virtudes y por ende no deberían ser objeto de reformas que puedan debilitarlas.